賣小房換大房必須防範的法律風險

賣小房換大房必須防範的法律風險

小房子換大房子

先來看一起案例:北京的小張夫婦在七年前購買了一套60平米的小兩居。經過幾年的打拼,小張夫婦經濟上稍微寬裕了,手頭上也有了一些積蓄。再加上小孩面臨上小學,他們一直想在學校附近購買一套面積稍大的三居室以改善住房條件。

這樣的話就必須賣掉現有的小兩居作為首付款,再透過貸款購買一套大的三居。

於是小張夫婦2017年2月就與房屋中介簽訂了委託售房合同,把現在居住的小兩居進行出售;同時又與中介簽訂了委託購買三居室的委託購房合同。

賣小房換大房必須防範的法律風險

房貸新政策

由於趕上了2017年三四月份北京出臺的房屋限購政策,房貸緊縮,房屋交易量急劇下降。小張夫婦原打算700萬的價格出售的小兩居降到了650萬也無人購買。而這時小張夫婦已經透過中介公司與李某簽訂了購房協議,購買李某的一套100平的三居室。

小張夫婦由於自己的小兩居一直無人購買,因此就湊不夠購房的首付款。後來雙方協商不成,李某就將小張夫婦告上法庭,要求按合同約定的兩百萬賠償金進行索賠。目前案件正在審理中。

賣小房換大房必須防範的法律風險

違約風險

很多購買了小套房屋的夫妻在經濟稍微寬裕的情況下,都會考慮賣掉小房子換購一套大房子的想法。

想購買大房子的人想法有的是為了改善住房條件,有的是為了購買學區房,也有的是為了把父母接來同住。

完整的換房流程是這樣的:出售自己的房屋,稽核購房資質,尋找新房源,簽訂購房合同,購買入住。但實際情況,就像上述案件中的那樣,由於各種不可預料的原因,並不是換房者都能把這個流程順利走完。這裡邊潛藏著一定的法律風險,換房者一定要注意防範。

賣小房換大房必須防範的法律風險

定金不退

一、最大的風險就是政策變動

由於國家政策關於限購或貸款的限制,有可能造成首付款比例提高,即使賣掉手裡的小套房子也有可能不夠付首付款。

如果此時當事人與其他人簽訂了房屋購買合同,由於無法付款,因此將會構成違約。對方因此將會索賠違約金,或者是不退還定金,這對購房者來說是極大的損失。

關鍵問題是如果案件訴訟到法院,這種情況也不因為國家政策造成的限購而免除購房者的違約責任。

賣小房換大房必須防範的法律風險

承擔風險

2、 小套房子的購買者違約或爽約給換房者帶來的風險也很大。由於購房者爽約,決定不購買換房者的小套房,因此就造成換房者無法籌到足夠的資金購買大套房子。因此換房族還是會造成違約。有可能面臨賠償對方的違約金或者定金難以收回。

3、限購政策造成的購房貸款首付款上調,使得小套房間的出售變得困難。如果換房子與他人簽訂了購房合同,那麼也將會由於手裡的小套房無法出售而造成無法履行合同約定購買大套房,從而承擔違約責任。

要想避免以上風險其實也很簡單,那就是先處理好手裡的小套房,賣完之後房款到手,再去購買大房子,這就可以最大限度地的避免法律風險。

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