如何識別即將倒閉的房企?房子爛尾前的幾個徵兆!

房地產因為其大宗交易、預售制度、經營與購買均自帶槓桿的屬性。

使交易到交付的過程中,還具有一定變數。如果開發商在此過程中資金鍊斷裂,將造成極其惡劣社會影響。

早期因為行業發展混亂,外加土地款佔比低,可延遲支付,貸款容易等因素。幾個社會上小老闆,有點政商關係能拿到土地,就能以極小的本金做房地產開發。

那時候因為槓桿理論上可以無限大,所以空手套白狼的戲碼層出不窮,略微遇到市場變故就會出現資金鍊斷裂的情況。

現在隨著房價地價升高,資金監管嚴格,融資難度加大,開發門檻劇增,行業向寡

頭化邁進,千億規模房企已經不再稀有。

大企業的本金提升,槓桿減少,抗風險能力增強。但行業的本質卻依然沒有變,再大的房企也會有暴斃的可能。

如何識別即將倒閉的房企?房子爛尾前的幾個徵兆!

工程是房地產的根基,工地現場就是開發商的生產線。銷售是收錢,生產是出錢,開工即需要付錢。

如果一個專案銷售中心熱火朝天,但現場停工,這時候就要注意了。最好的情況是環評整改,中等情況是總包糾紛,最壞的情況是現金流出現問題,工程款延遲支付。

這裡需要注意的是,有時候需要分辨看上去正在施工的假象。比如前些年我在遵義看到的某專案,屬於停工後所謂重啟銷售。仔細看,支撐防護網的腳手架居然都是竹竿捆紮,就零星幾個工人在打掃衛生,後面果然不負眾望的迎來了二次爛尾。

一個專案部,在未交付前,長時間最閒是工程部的時候,那麼這個專案距離爛尾也差不多了。

如何識別即將倒閉的房企?房子爛尾前的幾個徵兆!

隨著所有房企向高週轉發展,品控成了所有開發商的問題。但房企都還是儘量想辦法維持自己的品牌。一個有價值的房地產品牌,除了保證質量與品質,還有最重要的是體現實力,也就是不會爛尾。

房企除了有負責聯絡刪除網上負面報道的品牌部,還有一個重要部門客戶關係部,就是負責處理購買客戶問題。

一般來說,只要購買到交付時房價上漲,客戶的容忍度是非常強的,只要房子不是特別拉跨,基本都能接受。但如果房價下跌了,那麼客戶一定會用大家來找茬的遊戲精神找開發商協商,希望能或多或少得到一些補償。

客戶關係部除了在客戶來勢洶洶時候充當T的角色抗傷害,還有一個重要的職責,就是在銷售前檢查並規避一切可能在後期會產生的風險。大到交付合同圖和實物的區別,小到沙盤上是兩棵樹,實物會不會是一棵樹的差異。

一般來說,市場一片大好,企業蒸蒸日上的時候,客戶關係部是個重要部門,有很大話語權。市場下行,客戶關係部就會成為影響銷售回款的障礙,在企業內博弈中地位下降。如果企業到了現金流枯竭的時候,房企就會直接質疑客戶關係部的存在理由。

一個專案,一直胡亂承諾,可能是培訓不到位,或者企業不在意品牌,就是非常單純的就想撈一筆就走。但如果是突然口風轉變,特別釋放大量不可查證利好,以前不能承諾的條件現在都無條件承諾,那這時候就應該警覺了。

市場變化完全不可控,但房企還願意兜底。比如“無條件補差”、“若干年後無條件回購”、“無理由退房”等等條款,為了多賣幾套回款,並且願意留下書面協議。

這時候,

看著萬無一失的保障,其實也就是一張紙——只能看看而已。

如何識別即將倒閉的房企?房子爛尾前的幾個徵兆!

早期的開發商魚龍混雜,不少因為偶然獲得土地半路出家。但目前房地產開發專業度越來越高,留下來的基本都是專業開發商。

最近許多房企,突然返璞歸真,玩起多元化經營。建築、物業服務屬於本行;園林、設計這些量大到一定程度,自營成本就能比外包低;玩足球是任務;養豬是也是拿地的一種方法。

但這裡要注意,在主營地產業務沒有縮減的情況下,搞一些專業性極強,特別需要佔用大量現金流並且八竿子打不著的行業就要注意了。

如今行業充分競爭,限價房越來越主流。土拍制度讓行業利潤率在盈虧平衡線苦苦掙扎。並且房企非常吃現金流,在維持發展的情況下,很難拿得出很多錢搞亂七八糟的東西。一般突然大張旗鼓的搞一些東西,很大可能就是為了融資。

特別是房企玩起了金融,那基本就離暴雷不遠了。

在13年市場下行的時候,有個前輩評價:“房價跌了,開發商不一定死,但碰了小貸,基本就死定了。”

特別房企自己搞出什麼寶,什麼融的房企,利率還動輒長期上10的剛兌,市場上相關的私募也滿天飛的時候,基本就是到晚期了。

借錢經營的錢不夠利息還繼續借,這個叫什麼?

如果偶爾一次高息借錢可能是過橋,但長期這種情況,說明什麼問題?

為什麼有高利率,有低利率?

資本的鐮刀比正常人冷靜得多。

所謂的次級貸也就是高利率高違約風險的貸款。大家可以對比下,由樂居財經發布的融資利率榜,那些長期霸榜的房企,可能需要注意下。

如何識別即將倒閉的房企?房子爛尾前的幾個徵兆!

如何識別即將倒閉的房企?房子爛尾前的幾個徵兆!

首先,降價可能虧本,但大老闆願意虧本賺吆喝,其實也是屬於正常。08年市場幾乎冰凍的時候,有行業龍頭萬科高調宣佈自己降價先走,也有小開發商到因為高利貸追債五折賣房回血的事情。短時間現金流緊張,都是有可能的。在這種時候,能夠上車還可能獲得超額回報。比如我有朋友在那時候,因為給開發商供應廣告、智慧化,遇到開發商沒錢,被迫接受打折抵款房成為房東,結果意外大賺了一筆。

但降價肯定不是常態,因為能夠盈利的企業才能長期存在。如果房企憋到一定程度,算下來甚至資不抵債的時候,很可能鋌而走險。

如果一段時間,二級市場突然出現某專案的大量非正常交易的房源,比如以內部認購、工程抵款等等緣由,要求高首付、甚至全款購買,那這個房企可能準備最後撈一筆跑路了。

現在一般要求五證齊全才能銷售,不能按照常規的手續購房,並且辦理按揭。很可能產權存在瑕疵、證件不齊、或者房企已經將房屋抵押。因為不按照正常的交易路徑進行網籤等,甚至不排除一房多售的可能。

按照現在房屋預售管理制度來說,這些行為都屬於嚴重違規,甚至到了合同欺詐的程度。開發商如果走到了敢違法的一步,很可能已經徹底沒有了一點現金流。

並且你購買這種型別的房屋,可能比購買爛尾樓更慘。

買到了爛尾樓,如果你沒有斷供,有新的企業接手,房子依然是你的。

你購買這些抵押房源、一房多賣的房源時候,房屋產權歸屬實際並沒有轉移,甚至你都不是第一債權人。

06年時候,在市場價3000元左右,重慶新牌坊某專案以2000元價格全款”內部認購“,最後不負眾望爛尾至今。最近好像有訊息這個專案被新企業接手。15年時間,已經熬死了不少人。目前最好的處理方案是:

退還本金

如何識別即將倒閉的房企?房子爛尾前的幾個徵兆!

在這個鐮刀與韭菜都茁壯成長的時代,投資失敗的機率越來越高。能夠做到捆綁社會大眾“大而不倒“寡頭化的金融、保險、房地產行業也零零星星的有倒下的案例。

如果一套房子是你一輩子的目標,貪這種便宜,去冒險真的很不值得。如果你閒錢多,想靠這種機會再上一層樓,我建議也別去試,因為風險和收益不成比例。

14、15年經濟最爛的時候,我在山西某縣城,那裡遍佈爛尾樓,滿眼盡是蕭條。那時候地方小商業銀行,不斷的有6折、7折銷售的債權。這些都是正規渠道的債

,相當值得投資。

再或者,你還可以投資最近到處氾濫,利率30%以上的某房企商票。這種面額有大有小,兌付時間有長有短,有集團公司承諾的“高度重視”,”積極兌付”的理財產品。難道不比交易成本高,流動性差的房子香麼。

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