廣州66萬套保障房,舊改會加速嗎?

一個重磅訊號。

廣州市住建局釋出了關於舊村改造專案政策性住房和中小戶型租賃住房的配置的徵求意見。

敲重點,這個檔案很重要,意思也很明確:廣州城市更新騰挪的土地,將承擔保障性住房的建設和供應。

最重要的問題來了,為了完成十四五規劃66萬套保障房的供應規劃,舊改會不會加速?

廣州66萬套保障房,舊改會加速嗎?

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在分析這份檔案之前,我想先說一下幾個背景,看完之後,服用效果更佳。其實,無論是之前住建部“全民住有所居”的釋出會,還是廣州第二批集中供地都重點提到了保障房。

廣州66萬套保障房,舊改會加速嗎?

政策保障房由三個部組成,分別是:公租房、保障性租賃住房、共有產權住房,三者構成目前的保障體系。本次廣州出讓的第二批宅地中,透過競自持的比例來限制土地溢價率,從而增加保障房的供應。但是,光靠土地公開市場供應,並不能完成廣州十四五規劃既定的目標。按照計劃,未來五年廣州將為新市民,青年人等群體提供66萬套保障房,其中公租房3萬套,保障性租賃住房60萬套,共有產權住房3萬套。此外,還將新建65萬套商品房,一共131萬套新房。這是一個很有意思的資料,趨勢很明顯,接下來廣州政策性住房要供應量與商品房的供應是1:1,甚至還多出了一萬套。

這對未來的租賃市場,絕對是很大的衝擊,而搭配租購同權的配套政策,131萬套房子將解決300萬人的住房問題。

廣州66萬套保障房,舊改會加速嗎?

問題來了,廣州有這麼多的建設用地嗎?所以,要完成五年的住房供應目標,核心就是城市更新。所以,我們看到,在今天釋出的城市更新改造專案政策性住房和中小戶型租賃住房的配置的徵求意見中,提到了幾個重點內容:其一:舊村改造專案,無論是商品房,還是回遷復建房,都要配置中小戶型比例,目的就是增加市場供應量。

在新政中,明確了四個中小戶型的標準:集體宿舍:人均使用面積符合《宿舍建築設計規範》;

單間宿舍:建築面積30平方米以下;

小戶型住宅:建築面積30平方米~70平方米;

中戶型住宅:建築面積70平方米~90平方米;

廣州66萬套保障房,舊改會加速嗎?

其二:就算是舊改商品房,也要按比例供應保障性住房。越秀、荔灣、海珠、天河、白雲、黃埔、番禺、南沙等8區改造專案融資地塊保障性住房配置比例不低於15%;人才公寓不低於5%;比如,一個改造專案有100萬平商品房,那就要供應15萬平的保障住房、5萬平的人才公寓。

換句說話,越市中心的改造專案提供的房源會越來越多,有效抑制租金快速上漲。

這對保障性住房供應來說是好事;

但核心區舊改能夠供應的商品房也就更少了。

而市場價格是由供需所決定的,越秀、海珠、天河等核心區的改造專案,能供應的商品房也就更少了。

至於花都、從化、增城可以自由認定。

其三:回遷安置區域,提倡供應更多的小戶型。復建安置區用於建設70平方米以下的集體宿舍、單間宿舍、小戶型住宅等租賃住房的建築面積不低於復建安置全部住宅建築面積的25%;

倡導多建設30平方米以下的集體宿舍、單間宿舍。

此前,住建部發文,城市更新不能大拆大建,要確保住房租賃市場供需平衡,增加中小戶型租賃住房供應,住房租金年度漲幅不超過5%。

廣州這一新政策順應了之前住建部要求防止城市更新過度房地產化,房租快速上漲,出現新的城市問題。

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這裡給大家看一個數據:2020年8月,黃埔電梯樓租金是43。87元/平/月;

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而到了今年就變成了51。56元/平/月,同比漲幅17%,全市第一;這跟黃埔66改造,房源短缺,需求增加有關。

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不過,看似是土地供應問題,實際上更核心的是,土地與城市空間的承載量。而這背後是核心城市龐大的人口增量,這關係到住宅供應和醫療、養老、教育、交通、生活等配套缺口。這是一個超級城市必須要直面的問題。這一點,從各大城市釋出的第七次人口普查資料就可以看出來,深圳、廣州、成都等城市10年人口增量都超過了500萬人。但是,這些城市一年真的能供應這麼多的房子?在存量時代,建設用地就很緊張的廣州,哪裡有這麼多地建66萬套房子?答案就是舊改。未來五年,廣州將推進83條村改造基本完成回遷安置房建設,其餘100條村城中村回遷安置房開工建設。

按照之前的計劃,未來五年廣州將啟動183條城中村改造,10年則是389條城中村。

從目前來看,廣州推動舊改是既定的戰略,決心是沒有變。

廣州66萬套保障房,舊改會加速嗎?

但是,玩法徹底變了。

首先是鼓勵功能性國企全面參與廣州舊改的政策,勢在必行。這兩天,我們看到珠江實業、越秀扥國企,已經自發要求深入參與廣州城市更新。

當中,越秀申請參與跟進20餘個專案;

珠江實業參與跟進越秀登峰、荔灣坑口、花地、廣鋼西塱、白雲湖夏茅、琶洲東圍等專案。

國企介入有審批流程的優勢,能夠把控183條村改造的節奏,不會太慢,也不會太快。

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