房貸換成經營貸能省很多利息?有中介慫恿轉換,是餡餅還是陷阱?

房貸換成經營貸能省很多利息?有中介慫恿轉換,是餡餅還是陷阱?

列位歡迎來到照理說事。

這兩天關於央行調低貸款利率這個事討論的朋友們很多,尤其是很多已經在過去兩年買房的朋友們,大家感覺到多多少少有點失落。

為什麼?以往假設銀行調低利息,他這都是調 lpr利率,咱們現在貸款基本都是籤的lpr浮動利率。央行調息之後甭管是下個月還是明年,我們這個利息也可以跟著降,所以一降大家都降,大家都能感受到降息之後月供減少的歡快。

但是這一次央行搞了一個精準調降, lpr利率我不動,我要調的是商業銀行可以在lpr利率的基礎上調低20個基點,調到4.4%。

什麼意思?你今天去買房你有可能享受到4。4的低息,但是由於lpr利率沒有調整,所以假設你去年這個時候買房,你當時籤的是lpr利率上浮100個基點5。6%,對不起,你現在還得是5。6,以後也是5。6,除非lpr利率調整,否則你一直都得承擔高息。

所以有的人就抱怨我去年買房和今年買房就差一年,但是我這個利息差1%,每個月差不少錢。

沒辦法,人家商業銀行也是企業,人家商業銀行也要掙錢,商業銀行在去年給你利息高,在今年給你利息低,也是因應市場環境的變化。既然大家當時都是白紙黑字籤的合同,沒辦法,我們就享受不到低利息。

但是有沒有辦法調整,有沒有辦法讓我們現在重新享受低利息?

我跟大家講不是沒有辦法,但是基本都不是太靠譜。

您要操作之前一定得想清楚,比如說有的人就說那不就是買新房就能享受低利息嗎?不管是新房還是二手房,只要你現在去買房,現在跟銀行籤合同,你就可以享受低利息對不對?是的,沒有錯。所以有人就出個主意,要不這樣我把我這個房子賣給我的親戚怎麼樣?或者我就賣給我的家裡人,無非就是換個名嗎?那麼我的家裡人等於重新貸一次款,他現在貸款應當可以享受到4。4的低利息。

理論上講是可以這樣操作的,但實際上真正操作起來會很麻煩,一方面你如果想這樣操作,一定是因為你現在有銀行貸款,否則你現在去直接買房就算了。那麼你在有銀行貸款的前提下,你不願意負擔去年前年的高利息,想給他轉成今年的低利息,你只有一個方案,就是先找一筆錢把你房子的貸款統統還掉,然後再做一個買賣協議,把房子賣給你家裡的人。他去重新申請貸款,他就可以享受現在的低利息了。但是這樣操作中間有很多麻煩。

首先第一,有沒有這筆錢?如果當時有這筆錢,你恐怕就不需要貸款了,所以你可能說我要找一些過橋資金,過橋資金是有代價的,你的整個操作過程短則兩三週,長則一兩個月,這段時間你要給人付利息,你得考慮一下這個利息拿出來合不合適。第二,買賣是要交稅的,很多城市契稅從1%~4%不等的,根據你房子情況不同,那麼你這個契稅也是要重新繳納一筆的。

當然還有第三就是你能不能找到那麼合適的人?咱們以往因為房產出現各種糾紛的情況是非常多的,房子是我們老百姓家中最值錢的物品了,所以你能不能找到一個人幫你代持,還幫你貸款來幫你完成,所以這種再次買賣來享受低利息的情況不是沒有,但是這個賬你得算清楚,別得不償失。

當然還有一種方案就是現在很多中介在朋友圈中推銷的,他們說你可以房貸轉經營貸,

人家說你別看現在咱按揭貸款降到4。4了挺低,但是你知道嗎?經營貸更低,有的地方經營貸給個3。6%、3。7%而已,這已經比你這個4。4還要低了,所以人家誘惑你,說你不是享受不到4。4嗎?

我給你找個法子,我讓你享受到這3.6%的經營貸怎麼樣?

當然了模式跟剛才那種差不多,也是得中介,先找一筆資金幫你把現在的房貸通通還掉,取得紅本產權證之後再給你做一個經營性的貸款,再從銀行貸出一筆錢來把過橋資金還掉,然後你就可以享受到3。6的經營貸的低利率了。而且中間還會跟你講,這麼操作比你把房子賣給親戚朋友強,為什麼這麼操作?

房子還是你的,戶主還是你的,你不需要做買賣交易契稅,你省了很多,道德風險也沒有了啊,而且這麼操作你享受的是3。6%的經營貸低利率,比4。4的按揭還要低。如果你原來的貸款是5。8,現在3。6,一年就省2。2個百分點,你這個錢完全可以覆蓋你的過橋資金成本,而且還能省很多錢。聽起來確實這個吸引力真是很大,但是我跟大家講這也絕對是個大坑,從根上講這就是個不合法的行為。

剛才我們說你把自己的房子賣給自己的親戚家人是有一點不太合規,但實際上它是合理合法的,因為親人之間也可以買賣房屋,人家買了房子讓你住,這個也沒有什麼可疑問的,可是經營貸不可以買房這可是國家明令規定的。過去這兩年很多地方政府就嚴查各路買房資金,我們就是擔心有人動歪腦筋。

為什麼國家提供給經營貸的利率是這麼低的?為了我們要扶持中小企業,我們要扶持實體經濟,

這些年來咱們都知道實體經濟是非常艱難的,所以才要給他們低利率的貸款,使他們能夠獲得充沛資金,迅速走出困境。

然而真的有很多人就動這樣的歪心思,把經營貸轉到房地產市場中。而且說實話從個人角度考量,您不要覺得經營貸是沒有風險的,首先第一經營貸都是短貸,它不是長貸,按揭你可以按揭30年,經營貸有的時候給你籤3年合同,有的時候給你籤5年合同,但實際上人家有一個硬性要求,一年歸本,什麼意思?你藉著我這個錢可不是像房貸那樣分30年360期,月月還就得了,你借款的每一年的年末你得把這些錢統統還回來,你有這個錢嗎?

當然沒有,有這個錢誰還貸款?所以中介會跟你講沒關係,我可以找中介公司幫你做過橋貸款,你只要每年再支付一筆過橋費用就可以了,這就是一筆錢了,更關鍵的是經營貸未必每年都能續,以往就出現過這樣的情況,過圈資金還進去了,銀行由於各種各樣的原因包括什麼銀根、縮緊、政策調整。人家跟你說我不給你放貸了,好的銀行可能加大審批時間,可能原來一週可以放貸,現在得一個月放貸,你得多交一個月利息,人家過橋貸款可是按天計息的。不好的銀行乾脆說對不起,你這個資質已經不符合我們的要求了,所以我們就不能給你放貸了,你借了人家的資金把錢還進去了,按天計息的高利貸,而且你沒有資金能借出來還給人家,你想想你將遭遇到一個什麼樣的困境?

對於中介而言,人家是掙中介費的,成一筆貸款人家就掙一筆錢。他能幫你考慮到你未來資金的安全使用問題嗎?

所以說想轉經營貸這個念頭我到這勸大家趁早滅掉。透過這次央行降息也讓我們意識到一個問題,那就是銀行也一定會根據情況的調整不斷的改變自己的預期。未來在買房的時候,當年的貸款利率應當也成為我們一個重要的考核條件。

房貸換成經營貸能省很多利息?有中介慫恿轉換,是餡餅還是陷阱?

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