朝陽500萬上車盤斷檔,剛需怎麼辦?

朝陽500萬上車盤斷檔,剛需怎麼辦?

經過這一年的起伏,北京整體來說已經從套均500萬漲到了套均600萬。

我們最新的統計資料顯示,北京的平均掛牌套均價約為607萬。

朝陽的掛牌套均價已經達到了745萬,海淀則為916萬。

朝陽500萬上車盤斷檔,剛需怎麼辦?

先從環線來看,以朝陽為例,兩居最貴的在四至五環之間,主要是因為這個範圍內集中了大量的次新、改善,像朝陽青年路附近改善型住宅都要800萬左右。

四環以內的房子,以老房子、公房居多,單價高面積小,所以套均價格反而會更低一點

朝陽500萬上車盤斷檔,剛需怎麼辦?

大部分年輕人,首套置業的上車價格,依然還是在500萬左右,那500萬在朝陽可以挑到什麼樣的房子呢?

朝陽區範圍大,我們今天先梳理長安街以北的區域。

我們統計了全北京500萬以下的二手房,在朝陽各個片區的房源分佈。

朝陽500萬上車盤斷檔,剛需怎麼辦?

圖:500以下的兩居在各板塊的分佈

可售房源TOP10的片區有:東壩、紅廟、國展、望京、酒仙橋、甜水園、團結湖、常營、安貞、石佛營。

我們把各片區分拆成兩個大的範圍:五環內和五環外。

五環內

首先看五環內,如果是考慮北面的話,安貞和惠新西街是可選擇比較多的片區。

這兩個片區基本以老房子或者大塔樓為主要住宅產品。

不過500萬在這兩個板塊,依然還是無電梯的房子比較多,樓齡分佈在1970-1999年,這兩個板塊的大塔樓今年相較於今年年初去年年底,大約有10%左右的漲幅。

但是沒有電梯的板樓表現比較一般,大概也就漲了5%左右。

這個位置比較適合沿著10號線上班的人,不到500萬還能買個兩居室。

這個區域的優點是生活配套比較成熟,靠著奧森,平時休閒散步有個好去處,而且整體來說這裡的生活比較安靜,距離哪裡都不太遠。

缺點也是比較明顯的,這個區域太成熟了,而且房子維護得比較一般,居住體驗不好。

有些塔樓管理比較差,戶型也不好。

樓齡也得挑一挑,建議大家考慮樓齡在1995年以後的房子。畢竟這個區域90年開始集中開發,1990年算是平均樓齡,稍微新點的話可以考慮1995年的。

像下面的這個戶型就還可以,無電梯板樓,1999年的,不到500萬。

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望京和酒仙橋也有一些房源可選,主要集中在花家地、芳園裡、酒仙橋X街坊這樣的區域。

這些小區基本都是沒有電梯的老房子,樓齡在1980-1990年之間。

這兩個板塊主要還是以次新為主的住宅產品,這些沒有電梯的房子就顯得更加弱勢,未來發展空間非常有限,不是很建議。

繼續往南看,四環以內,可選比較多的就是西壩河、國展、紅廟、團結湖這些朝陽老公房社群。

如果一定要挑挑,我們可能會比較建議西壩河。

西壩河這個區域地理位置比較好,而且大部分西壩河開頭的小區對口初中是清華附朝陽,雖然之前底子比較差,但經過清華附8年來的改造,上升勢頭比較好。

西壩河大部分小區都做了改造,改造後的小區環境不錯,交通也非常方便,毗鄰西壩河,挨著太陽宮,配套一流。

這地方的缺點就是房子老,基本樓齡在1985年左右,1990年後的房子屈指可數。

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國展、紅廟、團結湖三個板塊基本上都是朝陽的大窪地,小區維護都不咋好,不是很建議大家購買。

在五環內,500萬可能就是以無電梯老房子為主,產品大同小異,如果無學區,基本單價都在7-8萬。

五環外

五環外的選擇,從圖中可以看到主要集中在東壩區域和常營。

北苑也有一些選擇,但基本集中在北苑家園紫綬園這些老房子裡。

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圖:500以下的兩居在各板塊的分佈

北苑的邏輯和望京有點像,都是次新集中的地方。在次新集中的地方選擇老房子,不是一個很明智的選擇。

往東可選比較多的有東壩、常營、定福莊等板塊。

對於定福莊板塊,本身這個地區城市面貌比較弱,朝陽快速路周邊配套也弱一些。

五環外我們建議選擇次新,如果是次新的話,最多的是常營和東壩。

這兩個板塊有一點類似,不僅地理位置類似,都在五環邊上,而且從城市規劃上也有一些相同之處。

首先都有地鐵,常營地鐵六號線,東壩地鐵3號線(預計2023年開通)。

這兩個板塊的住宅產品類似,都是以保障性住房+商品房為主,東壩因為開發時間比較靠後,從產品上還多了豪宅的供給。

其次也都有商業配套。常營的龍湖天街人氣非常旺,而東壩有金隅mall、萬達廣場、恆大城市廣場三個商場配套。

雖然常營和東壩兩個板塊位置靠近、開發模式相似,但也有一些區別。

首先是常營相對已經比較成熟了,東壩的各項配套還在完善中,地鐵也沒有開,如果現在買,對於自住的客戶還是比較難受的。

其次是東壩的規劃規格還是比較高的,第二使館區、金盞商務區、跨境自貿區都集中在壩河以北。

未來東壩是有自己的產業的。

這是區別於常營的最大亮點了。

不過發展預期高,帶來的是發展週期長,需要耐心等待。

第三個區別就是東壩的住宅產品尚未定型,可能還會有一些新的住宅不斷衝擊東壩的二手房市場。

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圖:東壩規劃圖

那500萬在東壩和常營能買到什麼樣的房子?

目前這兩個板塊好的商品房比較少,所以很貴。

500萬想買商品房有點困難。

東壩的商品房基本要在600萬以上,常營差不多也要在550萬以上。

500萬以下的基本上都是保障性住房,譬如限價商品房、一類經適房。

這兩類房子樓齡都比較新,基本都是2010年以後的。

不過值得注意的是,常營的一類經適房基本都是2008年4月以後的,額外稅費會比較高。

相比來說限價商品房的稅費會比2008年以後的一類經適房便宜一些。

基本戶型就是刀把戶型或者純南的兩居,比較方正。

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買房建議

如果是在五環內選擇,給大家三個建議:

儘量選擇有電梯的,維護還可以的;

儘量選擇1995年以後的小區;

儘量考慮一下學區。

如果是在五環外,也給大家三個建議:

儘量選擇樓齡新的;

儘量選擇戶型好的;

儘量選擇未來有利好的區域。

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