取消新房限價,下調保證金,東莞救市從土地端入手

取消新房限價,下調保證金,東莞救市從土地端入手

圖片來源:視覺中國

在救市道路上,東莞樓市率先再邁開一步。

3月13日晚,東莞

2022

年首批集中供地正式掛牌上線

道滘、長安、塘廈、大嶺山、常平、橫瀝6個鎮街共計出讓8宗商住地,起拍總價170。83億元,出讓總面積33。29萬平方米,將於4月19-20日進行集中競價出讓。

東莞首批集中供地一定程度上放寬拿地條件

包括:取消無償配建安居房要求;取消去年設定的新房銷售限價;以及部分去年掛牌過的地塊競買保證金下調

對總低價限價

控制地塊溢價率

此外

供地數量多

總價高

。2021年,東莞累計成功出讓32宗地塊,合計攬金589。11億元。

本輪集中供地拍地總價佔去年土拍總金額的

29%。8

批商住地的集中入市

對開發商在拿地策略與資金策略上也提出了不小挑戰

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴認為,

從各地目前的紓困政策看,之前很多城市在公積金、入戶、補貼等方面的政策扶持,暫時不足以把樓市預期拉上來。對於東莞等熱點城市來說,需求端的政策空間比較小,限購、限貸等政策不能公然放開,只能在土地端,這是地方自主性比較大的政策。如土地端開發商的積極性提高,緩解目前開發商不拿地、降價促銷的情緒,市場預期才能穩定下來。

值得注意的是

東莞首輪集中供地僅僅在拿地條件上略微放鬆

莞八條”後對房企購地資格

出資比例等要求並沒有改變

東莞去年要求,非房地產開發企業不得參加住宅用地(含商住用地)競買;企業聯合體參加競買的,房地產開發企業出資比例不得低於50%

審查購地資金來源

不得使用多個“馬甲”競拍同一宗地

上述要求旨在控制開發商拿地過程中的高槓杆風險

東莞暫時對此還不會放鬆

由於東莞樓市自去年下半年開始頗為低迷

不少業內人士還是對今年首輪集中供地情況有擔憂

合富大資料顯示,

2021年

一系列高頻次調控影響,東莞樓市呈現供需雙降態勢,其中一手新房供應量約591。5萬平

方米

,同比

下降

4%,網籤面積約505萬平斱米,同比大幅減少3成;房價預期得到明顯回

,網籤均價約27100元/平

米,同比上漲11。8%,較2020年20。4%回落8。5個百分點。

東莞新房

總體略顯供過

求。2021年東莞一手住宅供需比為1。2:1,

去年

0。83:1形成反差。2021

年東莞新房成交量創

11

年最低。

2022

年至今的東莞樓市繼續表現持續

合富大資料顯示

今年2月東莞一手住宅供應約1104套,

比減少2成,環比大幅減少約7成。網籤僅585套,

比減少近9成,環比大幅減少近7成;均價約27192元/平方米,

比上漲約4。1%,環比上漲約12。1%。

一位央企的投拓人士告訴介面新聞,東莞此次供

地取消限價對開發商而言只是有點吸引力

還是要看市場表現

現在市場信心還沒有恢復

不敢貿然拿地

雖然取消了新房限價

但在“房住不炒”面前

銷售價格也不見得能夠大幅提高

拿地還是要謹慎

東莞中原戰略發展中心總經理車德銳認為,

東莞土地市場壓力還是挺大

目前一線

二線城市陸續都開始集中工地公告

開發商也都會在各地佈局拿地

對開發商而言

首選是一線城市

其次是強二線城市

能有多少資金留給東莞土地市場也不確定

第二

今年春節前後

業內傳言東莞首批出讓的地塊是在城區政府旁邊

東城體育公寓包括虎門的地塊

不少開發商是研判了上述地塊

現在出讓的地塊跟傳言的不一樣

有的開發商根本來不及研究

可能就放棄拿地了

未來會不會流拍不好說

合富研究院高階分析師李興旺表示,

東莞土地市場的熱點片區一直城區

松山湖區和濱海區

。這

大片區,是東莞經濟最發達的區域,人口與產業都較強,佔東莞經濟總量的七成以上,也是市民公認的最有發展潛力的區域。

東莞首輪集中供地中

僅大嶺山屬於松山湖片區

其他地塊不在傳統的熱點區域

車德銳認為

東莞的土地價格在大灣區中屬於較高水平

首輪集中供地的地塊中

底價大多沒有問題

但如果競拍到最高限價

開發商勢必面臨著“無利可圖”的問題

目前開發商顧慮比較大

對整體市場擔憂

對之前看好的地塊

——

它的競拍條件

未來售價預期和區域市場走勢都有擔憂

也有投拓人士表示,

今年不少開發商還是會看東莞的地塊

尤其是國企

。相對其他城市,

東莞

本身經濟可以,製造業強,

處於

大灣區的地理中心,有很多基礎設施建設的計劃。

近年來的東莞樓市也是走出自身獨立的行情

不再那麼依賴深圳市場

有好的地塊仍然值得投資

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