圖片來源:視覺中國
在救市道路上,東莞樓市率先再邁開一步。
3月13日晚,東莞
2022
年首批集中供地正式掛牌上線
。
道滘、長安、塘廈、大嶺山、常平、橫瀝6個鎮街共計出讓8宗商住地,起拍總價170。83億元,出讓總面積33。29萬平方米,將於4月19-20日進行集中競價出讓。
東莞首批集中供地一定程度上放寬拿地條件
,
包括:取消無償配建安居房要求;取消去年設定的新房銷售限價;以及部分去年掛牌過的地塊競買保證金下調
;
對總低價限價
,
控制地塊溢價率
。
此外
,
供地數量多
,
總價高
。2021年,東莞累計成功出讓32宗地塊,合計攬金589。11億元。
本輪集中供地拍地總價佔去年土拍總金額的
29%。8
批商住地的集中入市
,
對開發商在拿地策略與資金策略上也提出了不小挑戰
。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴認為,
從各地目前的紓困政策看,之前很多城市在公積金、入戶、補貼等方面的政策扶持,暫時不足以把樓市預期拉上來。對於東莞等熱點城市來說,需求端的政策空間比較小,限購、限貸等政策不能公然放開,只能在土地端,這是地方自主性比較大的政策。如土地端開發商的積極性提高,緩解目前開發商不拿地、降價促銷的情緒,市場預期才能穩定下來。
值得注意的是
,
東莞首輪集中供地僅僅在拿地條件上略微放鬆
,
“
莞八條”後對房企購地資格
、
出資比例等要求並沒有改變
。
東莞去年要求,非房地產開發企業不得參加住宅用地(含商住用地)競買;企業聯合體參加競買的,房地產開發企業出資比例不得低於50%
;
審查購地資金來源
;
不得使用多個“馬甲”競拍同一宗地
。
上述要求旨在控制開發商拿地過程中的高槓杆風險
,
東莞暫時對此還不會放鬆
。
由於東莞樓市自去年下半年開始頗為低迷
,
不少業內人士還是對今年首輪集中供地情況有擔憂
。
合富大資料顯示,
2021年
受
一系列高頻次調控影響,東莞樓市呈現供需雙降態勢,其中一手新房供應量約591。5萬平
方米
,同比
下降
4%,網籤面積約505萬平斱米,同比大幅減少3成;房價預期得到明顯回
穩
,網籤均價約27100元/平
方
米,同比上漲11。8%,較2020年20。4%回落8。5個百分點。
東莞新房
總體略顯供過
於
求。2021年東莞一手住宅供需比為1。2:1,
與
去年
的
0。83:1形成反差。2021
年東莞新房成交量創
11
年最低。
2022
年至今的東莞樓市繼續表現持續
。
合富大資料顯示
,
今年2月東莞一手住宅供應約1104套,
同
比減少2成,環比大幅減少約7成。網籤僅585套,
同
比減少近9成,環比大幅減少近7成;均價約27192元/平方米,
同
比上漲約4。1%,環比上漲約12。1%。
一位央企的投拓人士告訴介面新聞,東莞此次供
地取消限價對開發商而言只是有點吸引力
,
還是要看市場表現
,
現在市場信心還沒有恢復
,
不敢貿然拿地
。
雖然取消了新房限價
,
但在“房住不炒”面前
,
銷售價格也不見得能夠大幅提高
。
拿地還是要謹慎
。
東莞中原戰略發展中心總經理車德銳認為,
東莞土地市場壓力還是挺大
。
目前一線
、
二線城市陸續都開始集中工地公告
,
開發商也都會在各地佈局拿地
,
對開發商而言
,
首選是一線城市
,
其次是強二線城市
。
能有多少資金留給東莞土地市場也不確定
。
第二
,
今年春節前後
,
業內傳言東莞首批出讓的地塊是在城區政府旁邊
、
東城體育公寓包括虎門的地塊
,
不少開發商是研判了上述地塊
,
現在出讓的地塊跟傳言的不一樣
,
有的開發商根本來不及研究
,
可能就放棄拿地了
。
未來會不會流拍不好說
。
合富研究院高階分析師李興旺表示,
東莞土地市場的熱點片區一直城區
、
松山湖區和濱海區
。這
三
大片區,是東莞經濟最發達的區域,人口與產業都較強,佔東莞經濟總量的七成以上,也是市民公認的最有發展潛力的區域。
東莞首輪集中供地中
,
僅大嶺山屬於松山湖片區
,
其他地塊不在傳統的熱點區域
。
車德銳認為
,
東莞的土地價格在大灣區中屬於較高水平
。
首輪集中供地的地塊中
,
底價大多沒有問題
,
但如果競拍到最高限價
,
開發商勢必面臨著“無利可圖”的問題
。
“
目前開發商顧慮比較大
,
對整體市場擔憂
,
對之前看好的地塊
——
它的競拍條件
、
未來售價預期和區域市場走勢都有擔憂
。
”
也有投拓人士表示,
今年不少開發商還是會看東莞的地塊
,
尤其是國企
。相對其他城市,
東莞
本身經濟可以,製造業強,
處於
大灣區的地理中心,有很多基礎設施建設的計劃。
近年來的東莞樓市也是走出自身獨立的行情
,
不再那麼依賴深圳市場
,
有好的地塊仍然值得投資
。