基金圈刷屏!今天見證歷史!首批公募REITs全部溢價交易 第二批在路上

首批公募REITs正式上市成為6月21日資本市場重點戲。(

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開盤就有產品漲20%、合計成交額均超18億元、9只產品全部上漲……首批REITs的上市首日交出了一份亮眼的答卷。

從首日表現來看,這9只REITs漲跌幅存在較大差異,表現最強的漲幅超14%,而最低的漲幅也不足1%。不少業內人士也表示,公募REITs產品整體收益率相對穩定,一些產品若溢價太高,存在一定的炒作風險,投資者要理性參與。

首日9只產品全部上漲

作為新的一類公募

基金

品種,首批基礎設施公募REITs產品從籌備、上報、發行、上市各個環節都備受關注。

在6月21日,是首批REITs產品上市首秀,吸引了全市場矚目。基金君在9點30分截圖顯示,當時這些產品開盤均“紅彤彤”,尤其是首鋼綠能漲幅達到20%,而鹽田REIT和蛇口產園的漲幅也達到10%。

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到中午11:00左右,9只公募REITs成交額突破12億元。其中,中金普洛斯倉儲物流REIT以2億元成交額居首。而漲幅方面,博時

招商蛇口

產業園REIT以15。76%的漲幅領漲。

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而從下午收盤來看,在成交額、漲跌幅等多方面,首批9只公募REITs中已出現了不同表現。

從漲跌幅來看,首批產品也全部上漲,其中蛇口產園漲幅最大,達到14。72%,而首鋼綠能的漲幅也逼近9。95%。

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從成交額來看,這9只公募REITs總成交額達到18。6億元,整體成交較為活躍,其中,中金普洛斯倉儲物流REIT以3。05億元成交額居首,紅土創新

鹽田港

倉儲物流REIT成交金額最小,為1。21億。

因特殊的產品,公募REITs設定上市首日30%和非上市首日10%的漲跌幅比例限制,每隻產品選定不少於1家流動性服務商提供雙邊報價等服務,完善二級市場流動性機制。

新華基金

REITs投資團隊表示,9只產品都沒有達到首日30%的最大漲幅限制,東吳蘇園專案盤中甚至出現了破發現象,說明以機構投資人為主的認購物件整體偏理性;從成交量上,

招商蛇口

產業園和普洛斯兩單專案的成交量較大。

均處於溢價狀態

新華基金REITs投資團隊資料顯示,照今日收盤市值計算,相對於上市前的資產評估價,這些產品均處於明顯溢價狀態。

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(注:上市首日較估值溢價率=(上市首日收盤市值-基礎設施資產淨資產評估值)/基礎設施資產淨資產評估值*100%)

鑑於公募REITs未來相當長一段時間內均是封閉運作,也引發了市場對其長期折溢價走勢的探討。

“此次首批公募REITs認購非常踴躍,配售比例都很低,市場存在對這類產品追捧的熱情,而且A股市場有”炒新“的傳統,因此這類產品上市首日均出現溢價交易。”一位

基金公司

人士表示。

“後續REITs二級市場折溢價主要考慮兩方面因素:一是REITs本身的價值,簡單說可以參照一級發行時網下投資者定價背後對應的派息率,這是市場機構投資者給予的相對公允的定價,可以看做是二級市場定價的”錨“;二是市場情緒。首批公募REITs一級發行受到機構投資者和個人投資者的高度認可,認購情緒比較高漲,這種情緒可能會傳導至二級市場。”上述人士表示。

在北京一位基金公司人士看來,公募REITs折溢價在不同市場下呈現不同特徵,香港市場折價最為明顯,新加坡REITs折價幅度次之,而日本和美國市場上市的REITs折價明顯改善,很多REITs品種存在長期溢價。

“對比不同市場,首先,目前A股市場的整體估值高於香港市場,因此,國內REITs出現明顯折價的機率或低於香港市場;其次,國內首批公募REITs專案的招募說明書均明確約定 REITS資產的後續計量採用成本法,

基金淨值

無法體現公募REITs底層資產價值的變化,因此,公募REITs年度資產估值不會影響P/B中的分母。如果在資產升值的長週期中,產權類REITs的二級市場價格趨於上升,在國內REITs的P/B計算中,P趨於增加,B趨於穩定,最終P/B<1(即折價)的情況或較難出現。”< span=“”>

“公募REITs未來折溢價走勢還取決於場內流通份額的供給情況,交投雙方力量對比,一級市場定價等,若是一級市場給二級市場讓利較多,可能溢價機率會相對大一些。總之,公募REITs在國內還是新鮮事物,未來走勢仍待觀察,不好輕易下結論。”上海一位基金公司人士分析。

積極提示風險

對於這類產品,市場各方也在提示風險,投資者需要理性交易。

平安基金則呼籲投資者理性看待二級市場價格的表現,注意盲目跟風炒作的風險。公募REITs核心投資價值,在於穩定的

分紅

和風險相對可控。因上市首日有30%的漲跌幅限制,投資者一定要理性看待股價表現,不可盲目跟風炒作。

公募REITs底層資產主要為成熟優質、運營穩定的基礎設施專案,現金流預期相對明確,單位價值波動性原則上相對有限,從底層資產運營角度分析,出現收入大幅增長或維持持續性高增長的可能性較小,雖然強制分紅,但仍為權益型產品,不保本。

博時基金

也提醒投資者一定不要盲從。博時基金稱,公募REITs的未來現金流較為穩定,因此用現金流折現法可以比較容易的計算出其內在價值,市場投資者比較容易對公募REITs的內在價值取得較為一致的預期。這點與股票不同,成長型股票的價值上漲一方面是基本面向好,另一方面是估值抬升,而背後邏輯都是對公司成長性的良好預期。

“公募REITs的基礎資產基本面比較容易分析清楚,除非政策突然大幅度利好,不然很難出現現金流超預期增加的情況,因此不論是基本面還是估值都很難有炒作

題材

。故而盲從的結果一定是風險大於收益,請投資者務必理性投資,注意投資風險。”博時基金表示。

新華基金REITs投資團隊表示,整體來看,公募REITs強調分紅屬性,且本次初始發行價格較評估值並沒有出現較大折價,也就是並沒有給二級市場預留上漲空間,因此短期內並不具備太高的投機屬性,尤其

高速公路

收費收益權專案,債權屬性更強,因此更不具備炒作和投機空間,呼籲投資者理性投資。

引進做市商擴大流動性

作為封閉式產品,市場對首批9只基礎設施REITs的聚焦點在於流動性上。

其實在REIT披露檔案就屢屢提到了流動性風險,如此類基金採取封閉式運作,不開通申購贖回,只能在二級市場交易,投資者結構以機構投資者為主,存在流動性不足等風險。

為了應對這一流動性問題,設定流動性服務商是首當其衝。據一家基金公司市場人士表示,目前無論是機構投資者還是個人投資者,對首批REITs的流動性都比較關心,據他了解不少管理人選擇了四五家機構作為做市商,來保證一定的流動性。

從滬深交易所釋出的《公開募集基礎設施

證券投資

基金(REITs)業務辦法(試行)》第三章第三十三條明確提出,基礎設施

基金交易

可以引入流動性服務機制,流動性服務商可以為基礎設施基金提供雙邊報價服務。

同時規定,每隻產品選定不少於1家流動性服務商提供雙邊報價等服務,完善二級市場流動性機制。

近期也有不少REITs產品

公告

,已經選定好產品的流動性服務商。如紅土創新就宣佈了

中金公司

中信證券

等為紅土創新

鹽田港

倉儲物流的流動性服務商。博時基金也宣佈,選定

中信證券

中金公司

招商證券

申萬宏源

為蛇口產園的流動性服務商。

此外,平安基金就選定了平安證券、

中金公司

申萬宏源

華泰證券

東方證券

中國銀河

證券、

廣發證券

等7家公司,自 2021 年 6 月 21 日起為廣州廣河流動性服務商。

浙江杭徽也選擇了

申萬宏源

中信證券

廣發證券

中信建投

東方證券

中金公司

等6家做市商。東吳蘇園和首創水務的做市商達到5家,此外其餘只產品的做市商為3-4家不等。

博時基金胡海濱表示,如果沒有做市商的話二級市場流動性可能相對不足,此外視基礎資產型別的不同,流動性還會出現一定的分化。從歷史經驗來看,新產品容易出現炒作情緒,疊加流動性相對不足,可能導致二級市場的價格波動偏大。

“做市商可以持續為市場提供雙邊報價,提升流動性,降低價格非理性波動,助力我國公募REITs市場的長期健康發展。”他強調。

  行業積極備戰REITs

首批REITs產品的成功獲批、發行、上市等,也激活了整個行業對這一業務的積極性,各大基金公司都在積極佈局,不少公司還出臺激勵政策來鼓勵大家去尋找好專案。

“現在我們公司非常重視REITs業務,在積極尋找相關專案儲備。”據一位基金公司人士表示,團隊都在積極尋找新專案,同時開展對後續儲備專案的研究及盡調。目前目標和儲備專案主要是考了位於京津冀、長江經濟帶、粵港澳大灣區、長三角地區等重點區域的,對於一些倉儲物流、鐵路、收費公路、資料中心、產業園等基礎設施的賽道。

而一家中型基金公司相關人士表示,前該公司REITs在做專案約十單,原始權益人均為國企背景,已上報屬地發改委基礎設施基金儲備專案庫。

而一家基金公司董事長也表示,公募REITs作為今年資本市場重要的創新品種,發行即受到投資者青睞,未來也有望成為居民增長財產性收入的投資新工具,未來空間巨大。未來該公司有意佈局REITs專案,公司可以善用資源,如

股東

資源、董事資源等,利用優勢,尋找專案,打造REITs特色產品。

雖然,第二批專案仍沒有明確的時間表,但產品的推出是可以預見的。“首批試點專案的申報得到了市場的廣泛響應,各省申報了大量優質專案,相信後續優質專案進度也有望跟上。”據上述基金公司人士表示。

此外,也有人士表示,去年在發改委裡面有20多隻專案參加答辯,後面應該還會有第二批產品出爐。“目前看首批試點情況較為穩定,可能對後續推進更有利”。

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(文章來源:中國基金報)

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