身家160億,這位濠江籍地產大佬,在一眾房企中實現了逆襲

前有“小麥西瓜大蒜均可換房”,後有“買房贈打穀子上門服務”。今年以來,一眾房企為賣房使出十八般武藝。

不過,低迷的房地產市場並未因營銷內卷而好轉,半年報成績單中,多家房企仍交出了虧損答卷。

但中洲控股卻實現了“逆襲”,其在8月17日的業績中報披露,實現營收、淨利潤雙增長。受此影響,8月18日,中洲控股股價微漲0。46%,收於8。75元/股,總市值約58億元。

從昔日的“深圳拿地大王”,到主動求穩降速,近幾年潮汕大佬黃光苗似乎換了一種打法。如今這家規模不足百億的潮汕房企是如何實現逆勢盈利的?

昔日“深圳拿地大王”

據瞭解,中洲集團,是一家跨區域、跨行業、多元化發展的綜合性集團企業,以城市運營、基礎設施投資、地產開發、股權投資四大板塊為主,早在2016年便被評為上市房企發展速度5強及地產上市公司綜合實力50強。

中洲集團創始人黃光苗,在眾多的地產大佬之中,算得上是比較神秘的一類,雖然擁有大量財富,但其本人多年來卻一直保持低調的行事風格。根據胡潤研究院、白酒品牌衡昌燒坊最新聯合釋出的《2021衡昌燒坊·胡潤百富榜》顯示,黃光苗憑藉160億元人民幣的財富,排在汕頭濠江區富豪第一位。

1969年,黃光苗出生在汕頭濠江區達濠島的珠浦村,和聯泰系創始人黃振達是老鄉。因為家庭經濟狀況不是很好,黃光苗十幾歲便開始闖蕩江湖。而讓黃光苗賺到人生第一桶金的,其實並不是房地產行業,而是汽車零配件生意。當時黃光苗靠做汽車配件獲得資金後,決定做更大的投資,便跟著朋友跑去香港尋找機會。

上世紀90年代,黃光苗移居香港後創辦中洲集團,率先涉足房地產領域,而後,他又將帶著資金轉回到內地發展地產業務。

在深圳地區,中洲集團憑藉著雄厚的資金實力大量拿地,開發出了羅湖逸翠園、中信城市廣場等知名專案。

不過,真正讓黃光苗在地產行業一戰成名的,則是其成功圍獵深長城:深長城原是深圳國資委旗下企業,2011年,黃光苗舉牌該公司,兩年後斬獲控制權,2014年改名中洲控股,成為他手裡重要地產發展與資本平臺。

借殼上市之後,黃光苗幹得最漂亮一件事是拿地。

2017年,公司在短短一月內耗資超80億元橫掃全國5個城市,涉及香港、佛山、惠州、無錫及重慶,氣勢如虹,一時被業內譽為“拿地大王”。

百億房企由“加速”到“降速”

在黃光苗掌權的這9年的時間內,中洲控股經歷了由加速到降速的轉變。

2013年,中洲控股銷售額僅為21。75 億元。此後其一直秉承“高週轉、擴規模、增效益”等發展方針,積極擴張土地儲備。2014年-2018年,中洲控股5年累積新增土儲面積約為319。4萬平方米。

在此期間,其銷售規模也水漲船高,僅三年就突破百億大關。2016年,中洲控股以105。85億元的銷售額首次步入百億房企之列。

然而,彼時,中洲控股的銷售額剛過百億,激進的拿地風格讓中洲控股資金承壓。

於是,熱衷擴張的中洲控股在2019年開始轉變,放棄激進,拿地大幅放緩。

當年,中洲控股銷售額在達到歷史峰值後開始明顯下滑。2019年-2021年,其年度銷售資料分別為155。21億元、139。91億元和79。48億元,連續兩年下降。

同期,中洲控股在拿地方面也開始收縮。2019年-2021年,中洲控股透過村企合作、股權收購、招拍掛等方式僅新增4幅土地,總土地面積21。77萬平方米。

身家160億,這位濠江籍地產大佬,在一眾房企中實現了逆襲

身家160億,這位濠江籍地產大佬,在一眾房企中實現了逆襲

身家160億,這位濠江籍地產大佬,在一眾房企中實現了逆襲

▲來源:中洲控股2019年-2021年年度報告

半年報顯示,截至2022年6月末,中洲控股實現房地產銷售面積13。83萬平方米,同比下降52。8%;銷售金額24。52億元,同比減少41。06%。

逆勢盈利

2022 年上半年實現營收、淨利潤雙增長

值得注意的是,雖然上半年銷售規模下滑明顯,但中洲控股經營業績卻逆勢上漲。

截至2022年6月,中洲控股實現營業收入46。75億元,同比上升18。17%;淨利潤2。56億元,同比增長30。53%。

中洲控股的逆勢盈利與公司近幾年戰略調整有關。2019年以來,在黃光苗的帶領下,中洲控股由“高週轉、擴規模”向“高質發展、穩中求進”進行轉變,使得其債務規模逐年減少。

2019年-2021年,中洲控股的總負債分別為371。29億元、362。47億元、332。1億元;資產負債率則分別降至82。25%、81。56%和80。14%。

身家160億,這位濠江籍地產大佬,在一眾房企中實現了逆襲

▲來源:Wind資料

截至6月30日,中洲控股總資產386。43億元,總負債301。8億元,資產負債率78。1%。其中現金及現金等價物餘額16。61億元、一年內到期非流動負債16。55億元,現金流剛好可以覆蓋短債。

而上半年,中洲控股還順利完成青島、惠州、成都等多地專案的交付工作,總體交付率達90%以上,如成都錦城湖岸二期、成都中央公園五期、青島半島城邦3。2期等結轉收入也為其盈利做出貢獻。

諸葛找房資料研究中心分析師關榮雪分析,像惠州、成都這樣熱度較高的城市,產品去化動力較強勢必也會帶動業績向好。

另外,從公司各項成本費用上來看,中洲控股整體營業成本規模雖有上升,但低於營收增速。同時,從成本組成結構上來看,上半年管理費用規模有所下降。

關榮雪表示,在房地產市場處於深度調整週期內,上半年房企業績普遍呈現下滑態勢,但中洲控股的營收和淨利潤均呈正向增長。從其多項工作的穩步推進狀態來看,獲此業績傾向於主動為之。可見在房地產調整階段,中洲控股選擇提高管理效率、減少成本消耗是有幫助的。

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