公募REITs驚豔背後:優質資產堪比“唐僧肉”

本文轉自:中國經營報

本報記者 任威 夏欣 上海報道

2022年以來A股大盤指數震盪下挫,受此影響基金市場整體表現欠佳。形成對比的是,2021年剛落地的新型產品公募REITs卻取得較好表現。

截至2月16日,全市場11只公募REITs均取得正收益,其中富國首創水務REIT收益已超40%。

與此同時,由於公募REITs的特殊性,二級市場價格上漲過高,分紅收益將會被稀釋。近日,多家公募基金髮布溢價風險提示,部分公募REITs產品在固定時間內選擇停牌。

受訪人士指出,如果過於關注公募REITs短期內的“股票特徵”,容易偏離公募REITs產品的本質,導致盲目的投資行為。同時,當公募REITs在二級市場漲幅過大後,產品的現金流分派率也會顯著降低,價格的預期波動幅度也會提高。

最高漲幅超40%

“首批及二批(公募REITs)資產都非常優質,但流通份額較小,市場也出現了供不應求的現象。另外,近期A股市場持續調整,投資人也更傾向於配置一些收益較穩定的產品。”博時招商蛇口產業園REIT基金經理王翹楚談到。

Wind資料顯示,截至2月16日,年內漲幅超過10%的產品包括富國首創水務REIT、紅土創新鹽田港倉儲物流REIT、博時招商蛇口產業園REIT、建信中關村產業園REIT、華安張江光大園REIT、東吳蘇州工業園區產業園REIT、中航首鋼生物質REIT等7只產品。年內漲幅分別為:43。40%、30。88%、29。27%、21。79%、18。98%、17。40%、12。73%。整體來看,公募REITs目前的表現已搖搖領先於市場上的權益類基金。

究其原因,中航基金不動產投資部總經理宋鑫在接受《中國經營報》記者採訪時表示,一是專案底層資產優質、現金流穩定、運營表現超過預期。二是公募REITs市場供需極度不平衡,出現了“僧多肉少”的局面。銀行、保險、私募等機構認購熱情高漲,投資需求旺盛,但目前公募REITs供給明顯偏少,導致公募REITs市場供需不平衡,價格持續走高。

宋鑫同時指出,主機板、中小板、創業板持續走弱,行業輪動沒有明確方向,導致更多資金轉移到公募REITs市場。

以建信中關村REIT為例,建信基金基礎設施投資部相關人士指出,該產品標的資產是三棟位於北京市海淀區中關村軟體園的物業,區位優勢顯著、資產質量優越。得益於良好的產業聚集效應,中關村軟體園區域平均空置率低,租金水平具有競爭力。

截至2021年6月末,上述公募REITs標的資產出租率超過90%,承租企業集中於軟體與服務業、金融科技行業等,租金收入表現良好,後續有望為投資者提供穩定的長期回報。由此可見,優質的專案吸引著投資者佈局,進而推動這一投資品種的長期發展。

記者在採訪中瞭解到,公募REITs的超預期表現和不斷利好的監管政策也有密切的關係。

2022年開年不久,財政部及稅務總局聯合釋出關於基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點稅收政策公告(以下簡稱“3號公告”),多則利好REITs專案稅收政策相應出臺。

上述建信基金相關人士表示,從稅務視角看,基礎設施REITs的生命週期包含設立前重組、設立、運營和退出四個環節,重組及設立階段的稅務問題對控制基礎設施REITs整體發行成本起到關鍵性的作用。3號公告主要明確了設立前的重組及設立中的企業所得稅問題。

停牌警示風險

值得一提的是,博時蛇口產園REIT、建信中關村REIT和華安張江光大REIT均在2月13日釋出公告稱,基金在二級市場的收盤價相較於發行價累計漲幅較高,而基金以獲取基礎專案產生的租金等收益為主要現金流,選擇在2月14日固定時間內停牌。

“我們一直在強調,REITs 產品從長期來看一定會迴歸到他的內在價值,如果二級價格上漲過高,分紅收益將會被稀釋,大家可以透過多隻產品釋出的風險提示公告中瞭解到,部分REITs產品現金流分派率已顯著下降。”王翹楚還表示,投資人還應關注部分REITs發行時資產就有一定溢價,與目前的基金淨值有一定偏差。建議可以在即將釋出的REITs年報中,多瞭解資產實際運營情況和基金淨值來綜合判斷目前的投資價值。

在宋鑫看來,如果二級市場價格大幅波動,尤其是價格大幅上漲至顯著高於公募REITs內在價值時,投資者會面臨兩重風險:一是從長遠看價格會向內在價值迴歸,存在因價格下跌導致投資虧損風險;二是因價格上漲,導致投資者實際的淨現金流分派率降低,無法實現預期投資目標。

前述建信基金相關人士指出,公募REITs收益來源分為兩個部分,即每年的強制派息分紅及二級市場價格的資本利得。公募REITs綜合收益中派息分紅部分的價值,在長期持有的前提下才能得到充分彰顯,發揮增益效果。因此,投資者有必要深入瞭解公募REITs的底層資產及收益情況,在短期內關注二級市場漲幅的同時,從長期持有的角度看,也要留意對應分派率的降低,綜合考慮兩部分收益來源,堅持價值投資理念,理性看待公募REITs產品的投資價值。

“公募REITs作為一類優質的投資品種,建議投資者長期關注,在適當的時機增加配置比例,堅持價值投資、長線持有。目前公募REITs二級市場價格受產品端情緒影響,漲幅較高,與資產端價值的偏離度較大。同時,在價格迴歸基本面‘價值’的支撐後,投資者也無需過度擔憂,不必受短期交易情緒左右,始終以底層資產的質量以及對未來現金流的合理預測作為投資公募REITs價值判讀的衡量。”該人士補充道。

普通投資者如何參與?

目前,我國公募REITs透過向戰略投資者定向配售(“戰略配售”)、向符合條件的網下投資者詢價發售(“網下發售”)及向公眾投資者公開發售(“公眾發售”)相結合的方式進行發售。

據瞭解,公眾投資者在參與REITs打新時,可透過場外直銷及代銷機構認購,也可透過券商場內認購的渠道。投資者參與基礎設施基金場內認購的,應持有場內證券賬戶。投資者參與基礎設施基金場外認購的,應持有場外基金賬戶。同時,公眾投資者可以在二級市場進行買入及賣出操作。

Wind資料顯示,目前已上市11只公募REITs的戰略配售部分佔基金份額總額的比例較高,均超過50%,其餘部分向網下投資者和公眾投資者發售。由此,留給個人投資購買的份額就相應較少。

“首批及二批(公募REITs)專案公眾投資者佔比區間為3。86%~13。4%,佔比相對較低。”宋鑫告訴記者。

前述建信基金相關人士表示,公募REITs作為一類全新的資產配置品種,擁有獨特的風險收益特徵,與股票、債券等傳統資產的相關性也較低,能夠起到分散風險、投資互補的作用,進一步豐富投資者的收益來源,最佳化資產配置組合結構。但是,公募REITs作為創新型公募基金品種,在投資標的、收益來源、投資策略等方面與傳統基金均存在較大差異,為更好保護持有人利益,在試點階段可能更適合有專業基礎設施專案盡調、投資經驗的機構投資者和專業個人投資者參與。隨著我國公募REITs市場的不斷成熟,我們也非常看好個人投資者提高對公募REITs的配置力度,透過公募REITs投資我國優質的基礎設施專案。

在宋鑫看來,我國基礎設施REITs仍處於試點階段,從投資者結構來看,公募REITs市場以戰略投資者為主,以網下投資者和公眾投資者為輔。隨著REITs市場不斷成熟,將進一步最佳化投資者結構,目前申報發行的產品已經認識到此問題,在路演和發行階段已經考慮逐步調高公眾投資者初期參與公募REITs市場比重,構建良性市場生態,激發REITs市場有效活性。

頂部