李宇嘉:央行重啟PSL將為保交樓“注資金、保信用”

中新經緯10月14日電 題:央行重啟PSL將為保交樓“注資金、保信用”

作者 李宇嘉 廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員

10月8日,央行釋出了《2022年9月抵押補充貸款開展情況》,2022年9月,國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行淨新增抵押補充貸款1082億元。期末抵押補充貸款餘額為26481億元。這是自2020年2月以來,抵押補充貸款餘額首次出現淨增長,引起市場高度關注。

抵押補充貸款,即PSL(英文全稱為Pledged Supplementary Lending),是央行向全國三大政策性銀行提供的資金支援。PSL在上一輪棚改大規模開展貨幣化安置時期,是一個創新的特色貨幣政策工具,基本邏輯是國開行發放PSL貸款,定向注入到棚改專案拆遷補償和安置投入的資金,地方政府拆遷完成後出讓土地,償還PSL,形成了資金“投入—應用—償還”的閉環。

這種定向注入貨幣模式加速了棚改進度,但後期在一定程度上有推高棚改成本、憑空創造住房購買力(拆遷戶能拿到錢,然後衝進樓市)等相關效應,最終在2019年,央行開始大幅度縮減PSL。

近期,央行再度啟動PSL。我認為根源在於,當前保交樓推進過程中,由於市場資金不願意參與,開發商資金鍊緊張,專項借款、紓困基金額度有限,准入條件比較嚴格(比如要求專案資金能平衡),導致保交樓當前推進效果不佳,或者較慢。這與2014年新一輪棚改時,資金匱乏導致棚改推進力度緩慢是同樣邏輯。此時,市場就需要多方高信用資金注入,除專項借款、地方紓困基金,政策性銀行的PSL,能夠起到資金帶著“國有信用”進場的訊號,除增加啟動資金額度效果外,還能注入國資信用。

PSL再度啟動,一方面能啟用市場資金進入,另一方面也能提振房地產上下游企業信心,包括施工單位、供應商等,甚至包括購房者、已買房小業主等主體信心。當然,PSL和專項借款一樣,都需償還,且有利息。不同的是,專項借款由國開行等代財政部投放,列入地方政府債務,由國企或平臺承接、使用和償還,而PSL是國開行等政策性銀行自主投資行為,儘管有政策屬性、公共屬性,但還是要保本微利的。

因此,儘管PSL開閘,但其對專案篩選仍比較嚴格,不能報以太樂觀的想法。但PSL與專項借款疊加能產生更大的信用增級、市場信心提振的效果。當然,國開行作為市場化企業,在專案篩選、風險識別上,其比財政部推進的專項借款,有自身優勢,能推進一些專項借款可能無法推進的專案。

總之,目前房地產保交樓進入攻堅階段,推進力度不斷加大,但期間既要保護小業主權益,穩定樓市,但更要貫徹市場化、法制化、商業可持續的投資原則,避免出現助推開發商“躺平”的道德風險。所以,針對保交樓,企業自救的主體責任還是第一位的,專項借款、紓困基金、PSL等,都只是在能順利收回資金的前提下,助力專案盤活與資金迴圈的基礎金融手段。(中新經緯APP)

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