萬科鬱亮:雖然現在不能掙大錢快錢但仍可以掙慢錢長錢和老實錢

萬科鬱亮:雖然現在不能掙大錢快錢,但仍可以掙“慢錢、長錢和老實錢”

萬科鬱亮:雖然現在不能掙大錢快錢但仍可以掙慢錢長錢和老實錢

華夏時報(www。chinatimes。net。cn)記者 張慧敏 李未來 深圳報道

3月31日,萬科(股票程式碼:000002。SZ)釋出2020年度業績,報告顯示,2020年,萬科的營業收入為4191。1億元,同比增長13。9%;歸屬於上市公司股東的淨利潤為415。2億元,同比增長6。8%。

對於萬科旗下備受關注的物業板塊“萬物雲”,萬科集團總裁、執行長、集團合夥人祝九勝強調,萬物雲的定位是以科技運用為特色的空間科技服務商。萬科董事會主席、集團合夥人鬱亮則表示萬物雲將“定義自己所處的行業”。2020年,萬物雲的營業收入為182。04億元,同比增長27。36%;年末累計在管面積5。66億平方米,其中47%來自萬科以外的專案。

營業收入為4191.1億元

財報顯示,2020年,萬科的營業收入為4191。1億元,同比增長13。9%;歸屬於上市公司股東的淨利潤為415。2億元,同比增長6。8%。萬科的分紅派息預案顯示,2020年萬科擬合計派發分紅145。2億元,同比增長23%。

財務指標方面,2020年,萬科的淨負債率為18。1%,現金短債比為1。17,剔除預收款後的資產負債率為70。4%。其中剔除預收款後的資產負債率略高於70%,目前處於黃檔。“我們非常有信心在一季度回到綠檔。”萬科集團合夥人、執行副總裁、財務負責人韓慧華表示。

面對淨負債率過低是否會影響公司未來投資的力度和節奏時,鬱亮表示:“萬科並不追求過低的負債率,40%的淨負債率這條線是過去多年來萬科一直堅守的。如果有時候淨負債率低一點,那是萬科為了等待機會,比如今年土地的集中供應,這需要企業的資金有很大的彈性。我們18%的淨負債率,也可能正是為了等待市場出現此類變化的機會。”

在開發經營業務方面,2020年萬科的銷售金額為7041。46億元,銷售面積為4667。5萬平方米,同比分別增長11。6%和13。5%。業績會上,萬科董事會秘書、集團合夥人朱旭表示,在全國商品房市場中,萬科已經佔據了4。03%的市場份額,在43個城市市場排名前三。

土儲方面,業績會內容顯示,2020年,萬科新獲取專案建面為3366。5萬平方米,新獲取權益規劃建面為2058。8萬平方米,可供2-3年使用。其中,萬科的新獲專案權益投資金額的86。6%位於重點城市群。2021年萬科現有專案預計新開工3148。4萬平方米。

城市更新領域,近年來,萬科參與建設了深圳南頭古城、上海上生新所、廣州永慶坊、北京望京小街等多個城市更新專案。按當前規劃條件,萬科在城市更新方面的權益建築面積約363。4萬平方米。

“萬物雲”在管面積5.66億平方米

據悉,萬科目前開展的多元化業務包括商業不動產開發、長租公寓、物流倉儲、酒店度假業務、食品、教育等板塊。其中,在房企相繼拆分物業板塊上市的浪潮下,龍頭房企萬科旗下的物業板塊“萬物雲”的上市程序頗受關注。

2020年,“萬物雲”的營業收入為182。04億元,同比增長27。36%;年末累計在管面積5。66億平方米,其中47%來自萬科以外的專案。

祝九勝強調,萬物雲的定位是以科技運用為特色的空間科技服務商。據悉,萬物雲的業務主要包含住宅物業服務、商業物業與設施服務、智慧城市服務、社群生活服務和萬物生長。其中,萬物生長是一個孵化器,目前已經與54個行業內的物業公司進行合作。

租賃住宅方面,截至2020年底,萬科旗下集中式長租公寓品牌“泊寓”在33個城市累計開業規模為14。24萬間,全年營業收入為25。4億元,同比增長72。33%,整體出租率超過95%。值得注意的是,泊寓的合作模式也多種多樣,分為集體建設用地建造租賃住房、國企平臺合作、城市更新等六種合作模式。

物流倉儲方面,2020年,萬科旗下“萬緯物流”實現營業收入18。7億元,同比增長37%,其中高標庫和冷庫收入分別為12。9億元和5。8億元,同比分別增長29%和60%。截至年末,萬緯物流在44個城市中累計管理148個專案,可租賃建築面積為1148萬平方米。業績會資料顯示,萬緯物流在長三角、珠三角、京津冀三個城市群進行了高密度的冷鏈佈局。

關於各業務板塊的上市程序,鬱亮表示,“不同業務型別最終都要接受市場檢驗,我們先後都會上市。”他表示,在業務上市過程中,萬科會考慮兩點——全面和長期。全面指萬科每個業務之間都有協同性。長期是指不追趕資本市場熱點。鬱亮直言:“把業務做大賣掉,這不是我們的目的。我們的目標是把業務越做越好並且長期做下去,短期資本市場熱點並不是萬科的選擇。”

管理紅利時代的機會:客戶需求和城市發展

“管理紅利”自去年以來多次被萬科在公共場合提及,指的是房地產發展過程中,經歷了“土地紅利”時代和“資本紅利”時代之後,增長速度開始放緩,遂進入“管理紅利”時代。

那麼管理紅利時代,萬科未來的機會在哪裡呢,鬱亮表示,一方面,來自客戶需求的變化, 例如客戶對於家居場景複合化的需求,對於小區紅線外一公里範圍內的配套設施的需求;另一方面,來源於城市的發展。他表示,隨著中國城市化進入第二個發展階段,建設世界級的都市圈將成為中國下一輪(經濟)增長的核心驅動力,例如TOD、城市更新等。

“沿著客戶需求和城市發展兩條主線,這個行業還有很多主線,但是與過去不一樣的是,機會不再是唾手可得。”鬱亮表示:“雖然現在不能掙大錢。掙快錢,但是仍然可以掙慢錢、長錢和老實錢。”

如何判斷客戶的需求和城市的發展?萬科董事、執行副總裁、營運長王海武表示有三個指標,即城市的人口匯入情況、城市對配套設施的需求、產業的匯入和聚集情況。

業績會上,對於萬科入股泰禾的情況,祝九勝表示,泰禾的問題如果能夠得到妥善的解決,對其相關各方來說都是一件好事,但是好事難辦。此外,萬科給別人幫忙的時候,不會給自己添亂,萬科入股泰禾有嚴格的前提條件,只有達成了全面的債權重組的方案情況下,萬科才會考慮入股。以目前的進度來看,距離入股還有很大的難度。

祝九勝進一步表示,“解題就像解鎖,鑰匙還是在泰禾自身和泰禾相關的債權人和利益方手上。”整體解決泰禾的問題還需要更長的時間,但是不排除有少數專案有可能會先行解套,具體的方案還在探討。

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