未來5年,剛需買房認準89平三居室,多一平都不要

11月16日,國家統計局釋出了2020年1-10月份全國房地產開發投資和銷售情況,資料顯示,今年1-10月份,全國商品房住宅銷售面積118092萬平方米,商品房住宅銷售額117923億元。以此計算,全國商品房住宅均價已達到9986元/平方米,距離突破萬元僅一步之遙。

回顧2000年,當時全國商品住宅的平均銷售價格為1952元/平方米,進入21世紀以來,近20年間,房價從不到2000元上漲至即將破萬,增幅超400%。房子披上了金融外衣,成為了穩賺不賠的投資品,開發商和投機炒房客們賺得盆滿缽滿,早些時候上車的剛需購房者也不由得感嘆一句“買房早兩年,奮鬥少十年”,而沒有上車的剛需購房者則望房心嘆,買房越來越難成為了大多數人的共識。

未來5年,剛需買房認準89平三居室,多一平都不要

未來,房價是上漲還是下跌?眾所周知,房子的基礎功能是居住,那麼就需要剔除房子的金融外衣。在2016年,中央會議上首次提出“房子是用來住的,不是用來炒的”,緊隨其後,樓市調控不斷加碼,在2019年調控達620次,同比上漲38%,幾乎一天兩次調控,因城施策下嚴厲打擊炒房行為。

近日,新華社受權公佈的十四五規劃中,“房住不炒”也首次寫入,意味著未來五年,樓市調控定位和方向不會改變,房子將回歸居住的本質。另外,央媒人民日報曾在《中國房地產市場拒絕“大起大落”》一文中,指出房住不炒觀念深入人心,未來房價不會大起大落,樓市將保持平穩健康發展。

在房價走勢平穩後,對於多數經濟一般的剛需,一步到位買大房子基本上難以實現。而買房需要顧及到整個家庭,滿足家庭中每個人的居住需求,因此,認準89m2三居室的房子準沒錯。從自住角度上,89m2三居室的功能性強,價效比高。從投資角度,89m2三居室在二手房市場競爭力強,空置出租或轉手置換更容易。

一、89m2三居室的功能性強

目前,中國最常見、最多的家庭結構是三口之家,在人的一生中,這種家庭結構的延續時間最長。在幼年時期,與父母共同居住;在青年時期,夫妻共同居住預留子女的空間。並且,據機構調查研究,近80%的人希望家庭中保留有私人空間。所以,常規家庭的基本居住需求是三間房,一間房作為夫妻共同居住,一間房預留給子女居住,一間房作為書房或者客房使用。

而另一方面,隨著城市化發展,大量人口湧入城市,高層住宅逐漸成為了城市住宅中的“主流”。與此同時,電梯也成為了住宅的標準配備設施,相對應,高層住宅的公攤面積也有所增加,套內面積縮減。據瞭解,89m2的住宅的得房率大致在70%-80%左右,套內面積在63-72m2,恰好符合建造三居室的最低標準。雖然有一間房會略顯擁擠,但也能滿足日常使用,並且,有部分開發商為了促進銷量,會以“贈送面積”的方式增添賣點,實際得房使用面積會更大一些。因此,對於大部分購房者,89m2三居室的功能性強。

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二、89m2三居室的價效比強

1、首付低

根據相關規定,購買首套房一般分為公積金貸款和商業銀行貸款。

使用公積金貸款的,對購買首套住房且套型建築面積在90m2以下,首付款比例不低於20%;對購買首套住房且套型建築面積在90m2以上的家庭,首付款比例不低於30%

使用商業銀行貸款的,最低首付比例為總房款的30%

值得一提的是,部分城市考慮到中低收入群眾的住房需求,對購買自住住房且套型建築面積90m2以下的仍執行首付款比例20%的規定。假設有一套91m2住房和一套89m2住房,購置91m2住房的首付需要15000(房價)*91(面積)*30%=409500元,購置89m2住房的首付需要15000(房價)*89(面積)*20%=267000元。顯然,購置89m2住房的首付會少14。25萬元,對部分購房者而言,經濟壓力會小很多。

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2、契稅低

眾所周知,無論購置首套房還是二套房,都需要繳納契稅。根據相關規定,購買首套房的契稅按面積劃分。

戶型面積在90m2(含90m2)以下的,契稅稅率按照1%徵收

戶型面積在90m2到144m2(含144m2)的,契稅稅率按照1。5%徵收

戶型面積在144m2以上的,契稅稅率按照3%徵收

很明顯,89m2的住房正好處於契稅的分割點。假設有一套91m2住房和一套89m2住房,購置91m2住房的契稅需要15000(房價)*91(面積)*1。5%=20475元,購置89m2住房的首付需要15000(房價)*89(面積)*20%=13350元。顯然,購置89m2住房的契稅會少7125元,如果加上2m2的房價,會少37125元,而2m2的住房面積並不能提升住房舒適度,卻多出不少花費。

其次,在房屋建造過程中,面積難免會存在誤差,90m2住房在實際測量過程中很有可能會超出,無形之中增加購房成本,因此,只選89m2多一平方都不要。

未來5年,剛需買房認準89平三居室,多一平都不要

三、89m2三居室容易出租出售

在住房租賃市場中,受眾一般分為個人、男女朋友,夫妻家庭。對於個人租戶,房子僅需要滿足個人居住生活,面積越小租金越少,自然小面積更受歡迎,另一方面,三居室可以提供給個人合租,受眾也更多。而對於男女朋友或者夫妻家庭,一般為過渡居住,住房滿足根本的居住需求即可,所以小戶型更受歡迎,容易出租。

在二手房市場中,受眾一般可分為無房剛需和改善型剛需。對於無房剛需,正如上文所訴,小面積住房價格便宜,功能性強價效比高,自然受眾更廣。另一方面,新房比二手房更具優勢,同等價位上,選擇小面積新房的會比中面積二手房的更多。而對於改善型剛需,則選擇144m2以上的大戶型居多。因此,在二手房市場中,60-80m2和144m2以上的住房出售置換更加容易。

總結:在樓市走勢平穩發展後,房價將不會大漲或者大跌,無房剛需購房需要考慮有兩點,首先是房屋的基本功能和價值,其次是後續的持房成本和置換效率。所以89m2三居室將是最優選擇,前期滿足自住需求,後期可以用作出租產生收益,也可以快速出售置換大戶型房屋。

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