從建設、總包、分包方放角度成本角度講,幹工程為什麼會掙錢?

首先我們從不同的位置來分析:建設單位、總包、分包,這三方的盈利方式是不一樣的。

從建設、總包、分包方放角度成本角度講,幹工程為什麼會掙錢?

從建設單位講

建設單位的主要控制手段基本都在前期。中後期都是執行階段。

在招標階段就會透過控制價,評標規則等壓價。比如措施費競爭,主材、主要清單項平均值評分等等。

後續合同簽訂階段,會進一步將施工過程中可能發生的合同外事項風險轉嫁給總包方。比如工期獎罰、苛刻的簽證零工計算方式、變更讓利等等。

一般政府工程或者小型開發商到這就差不多了。

大中型的開發商,真正的盈利方式其實是個金融問題。靠的是高週轉。一個專案的利潤,大致在8%~15%。一個樓盤,從立項到蓋好,要三四年,平均下來好像利潤並不高的樣子。但這個樓盤的利潤並不需要這麼久才能收回。一個專案從房子賣出的那刻起,利潤就已經拿到手了,只要不到一年。後續房子具體什麼時候蓋好,蓋成什麼樣,問題都不大,只要不塌就沒事。他們著急的是如何把收回來的錢抓緊投入到新的專案裡,賺下一份錢。週轉的越快,賺的就越多。

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從總包來講

投標階段依舊是重中之重。

這裡牽扯到一個概念,就是定額。

定額是指從總體的生產工作過程來考查,規定出社會平均必需的消耗數量標準。

政府專案在招標過程中,會以社會定額作為依據。大型開發商,也有自己的企業定額。也就是說,總包單位在投標前,是可以大致計算出本工程總造價的。

剩下的就是核算目標成本,設定目標收益率,設定讓利區間,最終確定投標價。然後就是跟上面講的建設方那些條條框框鬥智鬥勇了。總得來說,只要大致算下來沒有低於目標收益率,大多數條件也都捏著鼻子認了。

接下來的施工過程中,就是努力實現目標收益率。一是透過各種策劃,提高收益。二是保證現金流。

提高收益說白了就是對上峰建設方,想方設法要到合同外的錢,提高收入。對下峰分包、分供壓低成本,少出錢。

找建設方要錢,可以透過研究圖紙,找出不合理部分,以增加高利潤工序,減少低利潤、負利潤工序為目的提出變更。

壓低分包分供成本,一方面和建設單位一樣,也要透過合同轉嫁風險,壓低價格。

另一方面需要現場合理的“偷工減料”。

從建設、總包、分包方放角度成本角度講,幹工程為什麼會掙錢?

舉些簡單的例子。

1、鋼筋排布是有平法規則的。但排布方式透過計算,是可以最佳化減少的。

2、混凝土建築時透過使用鋁膜等方法,增加完成面的平整度。二次結構階段,與200mm剪力牆相接填充牆砌築180mm厚。然後在填充牆部位抹灰至與混凝土牆平齊。以後直接摸膩子刷塗料。省下混凝土牆的抹灰。

這些都是符合規定的,在規定允許的條件下,節約材料。透過這些策劃,開源節流,達到增加收益的目的。

現金流方面就沒什麼好講的了。就是個怎麼要錢怎麼花錢的問題。搞不好了就得借錢,資金利息可是吞金巨獸。

總體上來講,總包的淨利潤,一個專案大概在8%~15%,主要看管理水平的高低,水平高的20%也是能碰上的。

從建設、總包、分包方放角度成本角度講,幹工程為什麼會掙錢?

看起來總包的平均利潤好像不是很高。但和商業開發商不同的是,

房地產的本質是第三產業,是金融業。

而從總包開始才是建築業,這是實打實的工業,利潤雖然不如房地產那麼高,但是非常穩定,風險相對較小,一個工程少則幾百上千萬,多則以十億為單位。8%~15%的淨利潤依然不是小數字。

最後講分包,分包分為兩類。

勞務分包和專業分包。簡單來講就包工不包料和包工包料。

分包想賺錢,一個重要問題是要保證付款。這個一般都是走關係,儘量保證工程款穩定。付款沒問題,其他的問題都不大。

除了付款,勞務想賺錢就一條。注意工人安全問題。不死不傷,穩賺不賠。因為人工這東西是死的,總包想壓價都壓不下太多,所以合同方面不存在天然虧這種事。

勞務的利潤空間大概在10%~15%左右,當然前提是要的回錢。主體、二構、裝修等等,按這樣的階段分,一個工地一個階段的工期不出意外都不會超過一年。利潤還是可觀的,他們主要的壓力就在回款。

從建設、總包、分包方放角度成本角度講,幹工程為什麼會掙錢?

專業分包問題就比較多了。因為包料,價格就不可能透明。上面說的建設方從合同開始壓成本,壓給總包,總包合同也要下壓,勞務又壓不下去,那壓誰?

所以專業分包賺錢基本靠的就是偷工減料、以次充好。(我知道都想看這個,所以我給加粗。)

然而雖然都偷工減料,但大家回憶一下,自打汶川地震樓倒倒之後,還發生過幾個類似的問題?

這是因為自打責任終身制之後。從設計到建設、監理、施工。都會重視

主體結構

這一部分。

主體結構就是樓的骨骼,主體不出問題,樓就不會D。

因此設計會提高設計標準。監理在主體階段也不會什麼事都只想拿錢。施工階段,主體往往是勞務分包,鋼筋、混凝土由總包或甲方供材,從源頭上斷絕偷工減料的可能性。

所以如果你聽說現在還有工地往混凝土裡塞竹子代替鋼筋,原本要放10根鋼筋只放5根等等奇聞逸事,笑笑就完了,那就是吹牛逼。二十年前會大量存在,現在基本不可能。不排除有極個別專案出現從上到下豬油蒙心,全都不怕坐LAO的CHUNHUO。但絕大多數專案的設計施工管理人員,都不會讓主體結構出問題。

主體沒問題之後,後面保溫、防水、塗料、水暖衛浴等等。那就皆可專業分包了。現在的房子買到手之後各種糟心事層出不窮,漏水、返潮、抹灰裂縫、管道破裂、塗料起粉等等等等,原因就在於

TGJL

都集中在這裡了。

但這些地方問題再多,樓也不會D,不會有XS責任,有的只是MS糾紛。建設方對總包的合同中有保修期和保脩金,總包給專業分包的合同中也有保修期和保脩金。而分包也早把保脩金和保修期人工等成本“T”出來了,維修期會上門給你修,熬過了維修期就不用管了,小業主自生自滅吧。

專業分包的利潤,區間非常的大,乾的不好的有的能賠錢,有些敢操作,能操作的,甚至能達到一半的利潤,工期大多在半年左右。回報率極高,但利潤基本都是灰色的。

從建設、總包、分包方放角度成本角度講,幹工程為什麼會掙錢?

專業分包這種TGJL,雖然直接責任人是專業分包,但真追究起來,總包、建設單位責任更大。因為他們在計算成本的時候,就是按照低於正常質量價格的成本來考慮的,可以說後續分包的TGJL,從整個專案中標那刻起,他們就已經預見到了,也是預設的。

因為不TGJL,那個活誰幹誰賠。TGJL的利潤是被專業分包、總包、建設單位一同吃下去的。最後埋單的是購房或者使用建築物的小業主。

這也是整個行業的QGZ,不合理,但沒人管。

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