花402億買下李嘉誠的大樓,不料樓價大跌,還要還李嘉誠5億利息

文:週週

要說李嘉誠在華人商界的影響力排第二,沒有人敢排第一,即便是年紀大了,但依舊在工作。雖然現在已經退休了,但他仍然在幕後日夜操勞,一刻也不想休息。例如,到目前為止,李嘉誠還在繼續增持自己長和實業的股票,另外除了房地產等傳統實體外,李嘉誠還對國內的網際網路公司美團和小米進行了戰略投資。

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我們不敢保證以後會不會有人超越李嘉誠,但至少現在沒人能夠逾越他的成就。過去幾年,李嘉誠一直都在規劃一個新的格局,就是逐漸脫離香港和內地,向歐洲進軍。李嘉誠的一貫手法就是在最高點拋售房產來套現,最後大舉去歐洲抄底資本。

所以,有很多人都說李嘉誠是百年一遇的人精。在生意場上,李嘉誠的遠見卓識令人欽佩。只要看看香港現在的樓價,我們就知道李嘉誠在過去幾年拋售香港物業是多麼的正確。

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早在2016年的時候,李嘉誠把上海世紀匯廣場以200億的價格甩賣了,那時候大家對於李嘉誠這一做法還不是很理解,因為世紀匯廣場的位置是上海最繁華的地段,這裡彙集著上海3條地鐵線。然而,李嘉誠卻把這個地方賣掉了。但是李嘉誠在當年只花了40億拿下這個專案,現在賣了200億,足足賺了160億。

到2017年的時候,李嘉誠又以402億的價格賣掉了香港中環中心,引起了很大的轟動。402億是世界辦公室歷史上最高的交易記錄。中環中心在李嘉誠的地產帝國中有著很重要的作用。李嘉誠在香港中環有3棟大樓,分別是長江實業中心、和記大廈和中環中心。1998年落成的中環中心,總共有73層,是李嘉誠旗下最好的物業。

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然而,三年前,當所有人都在看好香港辦公樓市場的時候,李嘉誠卻把中環中心給賣掉了。那時候誰有實力拿出400億收購中環中心也引起了巨大的關注。

據長實的披露,買方為中國港澳臺僑和平發展亞洲地產有限公司C。H。M。T。 Peaceful Development Asia Property Limited。該公司是一間根據英屬處女群島法律註冊成立的公司,也是一家為收購目標公司而特別設立的特殊目的公司,大股東是中國國儲能源化工,坐擁55?股份。長實公告還披露了,經董事作出一切合理查詢之後,買方和賣房之最終實益擁有人均為獨立於本公司和本公司關聯人士的第三方。

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其餘的股份由磁帶大王陳秉志、亞洲地產老闆蔡志忠、傳奇投資人羅珠雄和馬亞木等人共同持有。之後世茂集團的老闆許榮茂和香港女首富朱月華又一起合資了160億從中國國儲能源化工手中接過了中環中心40?股權。

協商後,並不需要一次性付清402億,李嘉誠同意對方先支付202億元,剩下的200億則按照每年2。5?利息按揭支付,這樣算下來,每年李嘉誠都可以拿到5億元的利息。但之前李嘉誠靠中環收租的租金為7億元,並且還拿到了402億。由此看來,李嘉誠真的把自己的商業頭腦發揮到了極致。

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然而這些大佬們剛花了402億買下中環中心還不到兩年,香港樓市就大變天了。香港中環寫字樓之前一直都是供不應求,並且租金也是冠絕全球。中環中心更是立於中環之上,坐落在香港繁華的皇后大道中99號,是香港排行第四高,全球第三十高的摩天大樓。現在,中環平均的月租金每平方高達1100元,最頂級的IFC更是高達1800元。

如果按中環中心的面積來算,每年的租金大概是17億。根據之前長江實業的業績報告來看,2015年的淨利潤是7億元,2016年的淨利潤是30多億。當然這裡面還包含了物業公平值的變動。在香港上市的公司在公佈業績時,會將物業的增值加到淨利潤中。2016年,中環的利潤增長了很多,實際上是物業的附加值,而不是收入的大幅增長。所以只有租金才能歸房主所有。

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但是我們要明白的是,這些人買走李嘉誠這座大樓,實際上買的只是這座大樓的物業,而且還只是75?物業。根據原來17億的租金來算,大約一年的租金回報是在10億多一些。如果想要靠租金來獲得402億的回報,那麼還需要35年的時間,這肯定是不划算的。

比起租金的收入,物業帶來的增值正是這些投資老闆所看中的。如果按照原來的發展,加上物業增值的利潤一年會有30億,那麼只需要十年的時間就可以回本了,並且租金還會逐年上漲。那這樣算起來,就還算是不錯的投資。

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但是要知道李嘉誠是非常有商業頭腦的,如果按照這種趨勢來發展,李嘉誠絕對不會賣掉的。其實李嘉誠早就知道,香港樓市在未來會走下坡路。香港中環辦公樓的租金是全球最貴的,很多公司其實早就不能承擔租金了,紛紛都開始計劃著離開中環。

大公司的外逃肯定會導致中環的租金下降。事實上,香港一些最大的地產代理公司正在九龍和銅鑼灣建造豪華寫字樓,例如新鴻基本身正在九龍建造香港最大的建築——全球貿易廣場。在市場繁榮時期,李嘉誠退出並出售中環確實是正確的。

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在過去的幾年裡,李嘉誠賣掉了內地和香港的資產,總共套現超過1600億元,但是他手裡還有兩個產業並沒有賣出,一個是北京的東方廣場,另外一個則是李嘉誠香港的總部大樓長實中心。長實中心是李嘉誠的大本營,李嘉誠肯定不會賣,而東方廣場的市值最少也是00億。由此看來這兩個專案是李嘉誠最得意的專案,並且還有著重大的意義,所以這兩個產業目前也不會賣。

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花402億買下李嘉誠的大樓,現在樓價大跌,每年還要還給李嘉誠5億的利息。由此看來,香港寫字樓的租金還是相當高的,如果想要中環中心的價值再繼續大漲,可能性也不大餓了,並且漲下去,也很難有財團再來接盤。

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