杭州出臺競地價、競質量新政策!這些變化你想知道的都在這裡!

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杭州的土地出讓,沒準將迎來一個重大變化。

最近,杭州市政府官網公開發布了個檔案:《2021年省政府工作報告重點工作涉杭任務和市政府工作報告重點工作責任分解的通知》。在今年的重點工作責任分解中,出現了一條——

實施建築質量提升工程,出臺“競地價、競質量”政策。

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自從土地招拍掛以來,咱聽說過競配建公租房、競養老用地,就沒聽說過什麼“競質量”。

因為土地招拍掛,本身就是一個“競質量”的制度設計!

在招拍掛的制度下,開發商之間互相競爭,最後競得的地價絕對不便宜。拿地不便宜,不賣個好價錢怎麼行?老百姓都不傻,一分錢一分貨,要想賣好價錢就得做好產品。這就是招拍掛本身的“競質量”原理。

如今全城限價,杭州的開發商,還會悶頭瞄準“競質量”,爭產品力嗎?

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產品力這個東西,還是很關鍵的。一個盤能不能在較長一段時間裡作為板塊新標杆,購房者關心,開發商也在意。

但就現在的情勢來說,

認真磨產品的開發商,八成是越來越少。

有一個杜邦分析的公式,一直以來被各大地產公司的財務和研究人員使用:

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無論是專案層面,還是企業層面,開發商最追求的一個指標就是

淨資產收益率

(ROE)。

簡單講,

ROE就是單位資本投入下能換取的更大的淨利潤。

對於開發商來講,它最重要的一個KPI之一,就是盡最大可能做大這個ROE。

從這個公式可以看出來,ROE跟利潤率、週轉率和槓桿率,呈正向關係。也就是說,要想做大ROE,必須想方設法提高單個專案的利潤水平、提高週轉率、同時加槓桿。

那麼我們就來分析下,杭州樓市目前的局面下,開發商究竟如何做大這個ROE。

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首先來看利潤率。

單個專案的利潤率說到底主要來自於兩點:一個是低價拿地,再一個就是專案定價權。

這兩年來,杭州拿地執行的都是30%溢價率封頂,然後競配自持租賃住房的比例。最後成交下來,大部分的住宅用地都是溢價率30%封頂。

所以低價拿地幾乎是不可能的,麵粉的價格是個定值,甚至如果還要搞點自持的話,麵粉的價格噌噌噌就上去了。

至於說專案定價權,杭州的開發商早就失去好幾年了。限價限了多久,開發商定價權就丟失了多久。東樓沒記錯的話,最遲從2017年下半年開始,杭州就全面限價了,轉眼已經三四年了。

所以

限價之下,開發商的利潤率是個定值,做不大的。

我們再來看槓桿率。

房地產畢竟是個“金融 建設”的行業,然而現在頭上有“五條紅線”。包括針對地產企業的“三條紅線”和針對銀行的“兩條紅線”。

紅線一:剔除預收款的資產負債率不得大於70%;

紅線二:淨負債率不得大於100%;

紅線三:現金短債比不得小於1倍;

紅線四:“房地產貸款佔比”,大型銀行不得超過40%,中型銀行不得超過27。5%,小型銀行不得超過22。5%,縣域農合機構不得超過17。2%,村鎮銀行不得超過12。5%;

紅線五:“個人住房貸款佔比”,大型銀行不得超過32。5%,中型銀行不得超過20%,小型銀行不得超過17。5%,縣域農合機構不得超過12。5%,村鎮銀行不得超過7。5%。

所以至少從銀行端來說,整個開發商的信貸是被卡得有點緊了。

當然啦,連咱老百姓都知道“假離婚”能破限購,開發商就想不出辦法“破紅線”?開發商肯定是能開闢出新的借錢路子的,這個我們不必替開發商操心。

但關鍵是,

新路子的借錢成本一定比老路子貴,開發商的財務成本無疑要上升,

這很可能進一步擠佔本就堪憂的利潤率。

所以槓桿率無論如何不能放得跟之前一樣大。

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這時候我們就會發現,利潤率和槓桿率都不能做得很大。

那麼對於杭州的開發商來說,要做大ROE,還有辦法嗎?

既然利潤率和槓桿率都做不大,那就只有“華山一條道”:

儘可能做大週轉率,走高週轉,甚至機制週轉、擴規模的路子。

杭州今年大把擴大土地供應,或者恰恰是開發商願意看到的,因為規模這種東西,最關鍵的就是有地皮拿啊!

2016年以來,杭州的新盤去化情況長期極度樂觀,市場上有賣不掉的新盤麼?再差的樓,擱現在,開盤3個月也賣光了。

這年頭,沒有賣不動的樓,只有“求樓若渴”的購房者。

因此,開發商幾乎已經被逼進了一個角落,形勢比人強,局面迫使他們走高週轉的路子。

但例來,高週轉是沒有好產品的。好產品都是一針一線磨出來的東西,設計圖紙的精算、建材的選擇、建設的進度……都得延長。

如今,限了地價也限了房價,杭州的有關部門還能想出法子來,讓開發商們“競質量”嗎?

東樓表示懷疑。

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那麼,到底有沒有什麼政策,可以讓開發商拼了命“競質量”呢?

還真有。怎麼操作呢?東樓慢慢給你說哈。

我們知道,一套房子的成本其實大致來自於兩個部分,一個的房子所屬的土地價格,還有就是磚頭和裝修的加錢。這兩樣加起來,構成了一套房子的最終房價。

我們可以考慮在土地出讓過程中,不向開發商徵收土地出讓金。

那麼一塊地究竟給哪個開發商呢?難道開發商也搖號拿地?那肯定不行。開發商依舊是競價。

競什麼價?

競樓盤建設價。

誰給的樓盤建設價格高,土地就給誰開發。

這樣一來,開發商直接就降格成了建築商,作為商品的土地,就與開發商完全不相干了,開發商負責按照容積率等規定建設住房即可。

一旦開發商被剝離了土地的商品屬性,開發商可不就只能拼命得關心產品力“競質量”了麼?

但你沒準要問了,土地出讓金咋辦?總不能不收,白送給購房者吧?那可就是國有資產流失了!

東樓告訴你,土地出讓金可以直接向購房者收。也就是說,在上述的拿地和開發模式下,當開發商開始預售的時候,購房者分別交兩筆錢,一筆是住房建設費,直接交給開發商;另一筆是土地出讓金,直接交給有關部門。

反正現在杭州的住宅用地,價格是限死的,索性直接由有關部門給每宗地塊上的住房土地出讓金定價得了。

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