解局 | 首創城發 過去與未來

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奧萊業務重組、首創置業與首創城發合併、首創置業私有化退市、出售子公司股權……今年以來,首創系進行了一系列的資產架構整合。

隨著整合走向尾聲,資本市場對新平臺首創城發的定位、發展方向總有新的期待。

11月23日下午,首創集團召開“首創城市發展集團戰略釋出會”,黨委書記、董事長賀江川,黨委副書記、董事、總經理、首創城市發展集團總經理李松平,首創城市發展集團總經理範書斌等領匯出席會議,並對新平臺的成立背景、發展前景做出解釋。

據觀點地產新媒體現場訊息,首創集團透過將房地產板塊和基礎設施板塊重組整合為城市發展板塊,實現從傳統地產投資商、開發商向城市發展運營商、服務商的轉型升級。

“強基固本,穩中求進”是首創城發接下來的發展主基調,意味著戰略發展淡化規模速度,強調質量效益,注重長遠發展。

首創城發的藍圖已繪就,但首創集團旗下多個地產業務平臺如何進行分工、定位?業務線條如何釐清?我們試圖一一揭曉。

首創發展史

歷史總是在調整和改革中不斷髮展前進,回看首創二十餘年的發展史,又何嘗不是其調整與變革的歷程。

1995年,原隸屬於北京市財政局、北京市計委和市政府辦公廳的17家國有企業重組成立了首創集團。按照過往的說法,在成立的新集團旗下,共有170多個子公司聚攏了97億的國有資產——如此大的攤子,歸攏與整合刻不容緩。

也是1995年,北京市計劃委員會總經濟師劉曉光受命去完成這一項整合國有資產的重要任務。

關停、調整、合併……經過七八年的努力,首創集團形成了大概的業務分支,但更細緻的層面,仍需完善。以地產業務為例,彼時,除了上市公司首創置業以外,旗下多家子公司還有小規模的地產業務。

2015年前後,地產業務的梳理成為集團做大做強的根基,於是新一輪的整合拉開序幕。

翌年,當時的首創集團領導班子根據首創集團地產業務的不同屬性,劃分出三大板塊,包括地產開發、自有土地建設、北京新型城鎮化建設,對應的平臺分別為首創置業(下設首創鉅大)、首創經中、首創新城鎮。

自此,首創集團旗下的地產業務基本明晰,但同業競爭問題仍舊存在。甚至有分析人士認為,首創置業、首創鉅大兩家企業的同業競爭問題在一定程度上阻礙了其業績增速。

2021年以來,首創再次調整資產結構,首創集團將旗下首創置業、首創經中、首創新城鎮和綠基公司(北京市唯一綠隔基礎設施平臺)四家二級子企業重組整合,打造成為首創城市發展集團,向城市運營商轉型。

按照發佈會的解釋,首創集團進行業務調整與資源整合,是立足當下進一步最佳化資源配置,促進集團地產業務平穩健康發展的現實需要;也是著眼長遠,深入貫徹新發展理念,推動首創城市發展板塊,在“十四五”開創新發展格局的重大舉措。

但不可否認,經過近幾年的房地產宏觀調控,尤其是房地產長效機制建立後,國內地產行業早已從增量時代進入存量時代。

“過去那種暴漲的行情,躺賺的情況已經不存在了,現在進入到深耕細作的時代”,該公司管理層提到,“當下,整個房地產的開發環境和形勢發生了巨大的變化,如果首創置業還是堅持住地產開發,能不能生存,能生存,但是現在看,空間不大。”

於是,在新的階段,首創集團選擇放棄簡單粗暴的規模擴張的道路,而是透過首創置業合併首創城發,實現從傳統地產投資商、開發商向城市發展運營商、服務商的轉型升級。

首創城發未來

給時間一點點時間,讓過去過去,讓開始開始。

首創置業於今年9月底從港交所退市,併入首創城發後,在具備條件後,將會進行登出。

為什麼首創置業要退市?新開始的首創城發如何定位?

在戰略釋出會上,管理層提到,首創置業退市主要從兩個方面考慮:戰術層面,首先上市的平臺地位已經不再具備優勢,目前已經不允許股東進行增資;另外,目前股價估值很低,基本喪失了上市公司的股權融資功能。

“從戰略層面來說,退市並且整合,可以實現更大的發展空間和靈活性。”

外界看來,首創置業或許是迫於估值、股價長期處於地位而無奈圖示,但從企業的角度來看,退市,並做新的整合,能夠得到集團的更多支援。

過去的首創置業,是傳統的地產開發商,而新的首創城發則定位城市運營商。

範書斌表示,首創城發將以三大業務航道(城市綜合開發、城市綜合運營、城市更新升級)和三大強勁引擎(金融、科技、機制),未來形成以大資管為主導的業務生態系統。

其中,首創城發對城市綜合開發的定位是“業績主要貢獻,利潤壓艙石”,管理層認為,“首創城發會繼續堅持開發物業,因為目前沒有一個更好的業務能夠替代房地產開發,不過會淡化規模增速,夯實長遠發展基礎。”

城市綜合運營方面,將主要圍繞租賃性住房、奧萊業務發展;而城市更新升級方面,則主要圍繞城市老舊小區改造做一些嘗試。資料顯示,首創新城鎮目前是全國最大的集租房運營商,在老舊廠房、老舊小區改造方面,具有先發優勢。

據瞭解,目前整合完成的首創城發,總資產佔首創集團的近60%,其中包含的三級子公司首創經中、首創置業均為板塊頭部企業。

另外,“首創城市發展重組設立以後,集團首批註入了大量的戰略資源,包括新增資金80億,注入淨資產200億,注入自有用地資源65000畝土地,這些方面實際上構成了未來首創城發3-5年重要的糧倉。”

範書斌還介紹稱,集團還賦予了首創城發功能和定位的支援,治理結構高配,首創城發三位集團領導作為董事會成員,比起其他子集團來說這是一個高配的團隊。

資金、資源、人才配備,無疑首創集團對這個新平臺賦予了別樣的期待。

兩個多小時的釋出會上,管理層向外界傳達的主要思路是未來首創城發要“強基固本,穩中求進”,即堅持開發主業、淡化規模增速,強調質量效益、注重長期主義。

首創系架構的調整,關乎過去,更關乎未來。

至於未來的暢想,範書斌提到,希望首創城發財務更加穩健,三條紅線全部轉綠,成為細分賽道的龍頭,同時資管業務能夠分拆上市……

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