一勺言|寫在十年之約開始之前

地產與險資的聯姻,如同乾柴與烈火,激情燃燒,空氣中瀰漫著錢的味道。

在地產20強中,陽光城不是第一個被險資看中的地產公司,也不會是最後一個,但是,絕對是雙方最冷靜的一對案例。

它突出體現在,激情之前,預防措施先準備好。

去年9月,泰康與陽光城簽訂了一個十年之約。前五年,歸母

淨利潤

累計不能低於341億元,後五年,淨利潤累計不能低於602億元,總計十年創造歸母淨利潤最低943億元。

這份風控方案,不僅約定了總額,還有結構性安排,詳細到了每年的增速與具體數字,以及每年

分紅

不能低於30%。

不知你是何種觀感,我的感受是,大家真正在一條船上了。

這裡的‘大家’特定是誰?三類人:公司管理層,中基層核心員工,泰康。

談幾點看法。

1,十年之約,有人看到的重點是約定本身,而我看到的重點是十年。

2,險資戰略性入股房企,也就是2010年1月出臺‘險資投資不動產試點草案’後才開始的事情。十年光景,上過地產頭條的標誌性案例,大約10個左右,有虧的(遠洋與華夏),有成功的(碧桂園),規則也在不斷迭代。但是,可以看出來,存在一個規則越來越嚴格的過程。其中,要求有利潤承諾,幾乎是最近三四年險資投地產的格式化規定。因此,利潤約定本身不是重點,重點是,時間拉寬到了十年的週期。

3,這是一次既看長、又看規矩的合作。雙方都希望在這場愛情的長跑裡,規則驅動,照章辦事,雙方都做個體麵人。

4,去年9月,泰康的錢到賬;今年4月9日,泰康與陽光城簽訂了一個戰略合作協議,雙方的業務清單開始全面接觸融合:專案獲取,代建代銷,存量不動產,醫養服務,不動產投資基金,融資、物業服務,社群養老等等。

錢折射誠意,但是合作業務清單才是戰略物資。一個只有金錢往來、其他業務卻雲淡風輕的戰略合作是不真實的,也是打折扣的,會被人窺探出真相。但可以看出,泰康對陽光城的需求明顯很多,希望發展出你中有我、我中有你的關係。

5,在地產20強公司裡,陽光城非常明顯的一個特質是,相信對人心的激勵,才是最有效率的加槓桿。它突出體現在,這幾年,陽光城組合運用了管理層期權激勵、員工持股、跟投在內的人心槓桿手段,來提升公司的規模與效率。

別的地產公司,要麼選用一個,要麼選用兩個,但是陽光城推出的是槓桿全套餐。

我分析的原因是,在陽光城從0到1的崛起過程中,有這樣的成功基因。因此,當它衝刺1000億、1500億元、2000億元、3000億元的過程中,它希望複製這樣的經驗。

6,鬱亮去年說,地產進入管理紅利時代。但是,朱榮斌的用詞更高階。

陽光城內部的提法是,在第一個五年計劃(2020-2024)裡,實現向管理要效益,具備核心競爭力,進入Alpha最高的地產企業序列。

Alpha這個指標聽起來更見逼格,它大概意思是,透過主動管理,創造出更高的超預期收益表現。

7,談談管理費用與營銷費用。陽光城在進入第一個五年計劃的第一年裡,有兩個指標表現不錯。

一勺言|寫在十年之約開始之前

2020年的管理費用率與營銷費率,都比前一年都下降不少,看來,陽光城已經提前進入比賽狀態了。

9,我喜歡身上有分拆概念的地產公司,因為它們話題性更強。陽光城物業已經正式宣佈將在年內上市,匠樸研究所認為,考慮到它身上的商業物業概念,它的估值至少會在200億港元以上。

一勺言|寫在十年之約開始之前

10,一直以來陽光城給我的印象是,公司新聞大於、多於專案新聞。所以在今天下午的投資者電話會上,當聽到朱榮斌說,2020年公司完成了六個大事,其中之一是交付了10萬套住宅後,我還是很吃驚。

銷售是地產公司的臺前明星,但交付是地產公司的無名英雄。一年10萬套,對C端來說, 意味著10萬戶家庭要進行一次滿意度投票;對B端來說,這個數字更是一個‘一票否決’的體系效能力驗收。

出來混, 要體面,開場精彩,終局更不能含糊。

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