德信中國(02019)規模與利潤齊增,低估值或迎投資機會

8月份以來,房地產迎來大漲,邏輯或在於極度悲觀估值的修復。當然,還有訊息政策面上的刺激,一份網傳檔案顯示土地出讓政策調整,其中明確二批次核心城市土地溢價率上限15%,不得透過調高底價、競配建等方式抬升實際房價。這次供地規則或出現大的變化,給房企流出更多合理利潤空間,自然對地產板塊是利好。

德信中國(02019)規模與利潤齊增,低估值或迎投資機會

事實上,儘管目前地產行業屢受調控,但大船轉向,需要時間。2020年17萬億的銷售市場不可能一下子下滑太多,且地方政府收入依賴土地出讓的現狀,短時間無法改變。2021上半年房地產市場整體銷售暢旺,遠超去年同期。

總的來說,經營穩健和財務狀況良好的企業,或將憑藉經營韌性熨平週期,保持業績平穩增長,杭州的地標性頭部公司—德信中國(02019)值得投資者們關注。

核心業務發力,業績持續強勁增長

德信中國成立於1995年,立足浙江,深耕長三角,佈局四大都市圈核心城市。目前該公司的核心業務為物業地產銷售,營收貢獻超九成,其他業務還包括物業建築及專案管理服務、管理及諮詢服務、商業物業租賃及酒店運營等。

智通財經APP獲悉,8月26日,德信中國向投資者交出一份穩健的財報成績單: 2021年上半年,公司實現營業收入130。71億元,同比增長69%;實現毛利潤28。50億元,同比增長38%,實現核心利潤20。84億元,同比增長15%,實現規模與利潤增長並舉。

收入強勁增長,主要是由於期內交付予買家的總建築面積增加,從而使已確認物業銷售額大幅增加,截至2020年6月30日,公司已確認總建築面積約66。60萬平方米,同比增長約50。2%。

分業務來看,物業銷售收入為126。74億元,同比增長約67。1%,佔集團總收入的約97。0%。物業建築及專案管理服務收入為約1。66億元,同比上升約1293。7%,增勢迅猛,佔本集團總收入的約1。3%;管理及諮詢服務收入約為1。45億元,同比增長約35。1%,佔本集團總收入的約1。1%。商業物業租賃的租金收入為約7230萬元,同比增長約44。8%,佔本集團總收入的約0。6%;以及酒店運營收入為約1370萬元,同比大幅增加約180。0%,佔本集團總收入的約0。1%。

業務全線增長,尤其是核心業務物業銷售發力,支撐公司上半年業績強勢增長。

合約銷售方面,2021年上半年,德信中國實現合約銷售430。3億元,同比增長67。4%;平均售價約為每平方米19029元,同比增加約11。3%。同一時期,公司取得27幅新增地塊,新增總建築面積493萬平方米,且75%新增土儲面積均位於一二線城市。

2021年上半年,公司綜合去化率良好,達到80%,銷售結轉加快,銷售回款率達85%,經營性現金流入同比增長56。5%至187億元,為進一步保障了現金流的充裕,打下堅實的基礎。

優質土儲+卓越產品力,行穩致遠背後的驅動力

德信中國作為杭州的地標性頭部公司,其土地儲備的約三成在杭州,根據中國中指院資料(CREIS),2016年至2021年,杭州新建房地產價格年均複合增長為11。5%,截止到2021年1月單價為28447元/平方米。在2022年亞運會和長三角地區持續發展的支援下,當地需求有望保持強勁,從而使公司持續收益。

除了當地市場需求旺盛,德信中國行穩致遠背後,離不開以下幾點:

其一,土儲體量可觀且優質,助推業績高可見性。截至2021年6月底,公司總土儲為1993萬平方米,其中136個專案位於長三角地區的17座城市。於區域佈局方面,公司位於一、二線城市的土儲比例達到75%,且土儲中有約3/4來自長三角潛力增值區域,一二線及長三角受益於經濟增長相對強勁,有利於加快公司銷售去化,推動公司業績增長。

水則資車,旱則資舟,逆週期投資才能容易獲取市場週期轉換的紅利。從土地成本來看,德信地產對逆週期拿地頗為擅長,2018-2019年,公司把握土地市場邊際降溫的視窗期進行全國佈局,進軍了成都、武漢、南京、上海、無錫、崑山、廣州、佛山等核心城市,為公司未來的發展打下了基礎。

此外,作為杭州房價增長的主要受益者,公司的銷售均價在2020年也升至每平方米人民幣20401元(同比增長11%),並保持合理的土地成本/均價比,比值不超過30%。

今年上半年,公司(連同其合營企業及聯營公司)以每平方米約5498。1元的平均土地成本收購了主要一二線城市的27幅地塊,這也意味著充足高質量且低成本的土儲,將持續有力地支撐公司的利潤得到釋放。

其二,德信地產卓著的產品力,得到市場消費者的高度認可,逐步走出了一條獨具特色、杭派精工的高質量成長之路。目前,德信不斷推動根據客戶需求變化進行產品迭代升級,成功打造了悅城系、宸府系、大院系、雲莊系和江山系五大產品系,進一步滿足不同客戶的多元化需求。今年上半年,德信中國交付的專案超過10批次,專案平均30天交付率超90%。

與此同時,德信中國對TOP級產品的塑造越來越得心應手。比如,溫州城市封面作品德信·江山雲起開盤5個月,銷售金額近60億;當代中式建築經典範式德信·江山雲和未銷先火,受到台州當地部分高淨值客戶的熱捧。高品質產品具備一定的溢價空間,有望支撐其後續利潤走俏。

總之,較高的土地質量和成本優勢,將高度鎖定其未來幾年的營收規模和盈利質量,德信中國的盈利能力會愈發穩健。

財務結構持續最佳化,低估值迎投資機會

除了業務具備高增長潛力之外,德信中國在財務最佳化方面亦取得較大提升。上半年,公司圍繞“穩投資、重回款、強銷售”的財務安全體系,做厚資金墊,有效擴大財務安全邊界。

2021年上半年,德信中國現金短債比為1。37倍,在手現金能有效覆蓋短期負債,淨負債率為72。4%,均滿足了“三道紅線”的基本要求。剔除預收賬款的資產負債率為73。6%,較2020年末降低0。4個百分點,緊挨70%的紅線,該項指標實現低於70%不難,如調整預售節奏或者提高權益資產比重等。

在融資結構最佳化方面,上半年德信中國銀行借款比例進一步提升至63%,同時各類金融機構授信額度超過600億元,整體授信使用比例不超過50%,流動性及經營穩定性進一步提升。此外,隨著上半年德信中國成功訂立綠色債券框架,公司綠色融資框架搭建完成,綠色金融發展更進一步。

憑藉不斷最佳化的財務結構,該公司得到市場認可。今年上半年德信中國新增中誠信評級,這意味著資本市場信用得積累,將為後續融資渠道的拓展打下堅實的基礎。

德信中國財務穩健,業績高增長,但股價明顯被低估。公司目前的PE僅為5。49倍,明顯低於恆生地產建築業均值14。25倍的市盈率水平。在低估值的情況下,德信中國具有較高的安全邊際,即使依靠自身後續內生利潤增長,帶來的回報亦將十分可觀。

2021年上半年,德信中國依靠核心業務發力,實現營收規模與利潤齊增。此外,優質土儲和不斷最佳化的財務,亦奠定了其業績穩步增長的基礎。總之,憑藉突出的運營能力和產品能力,公司將會日益平滑市場的週期起伏。因此,此時資金進場相當於低成本融資,賺取確定性的錢,現在這個位置已具備極好的配置價值。

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