虎父真無犬子?地產二代接班疑雲

虎父真無犬子?地產二代接班疑雲

圖片來源@視覺中國

文 | 袁國寶

如何在交接後解決歷史遺留?

近年來,房地產公司接班人問題成為社會關注焦點。如何在複雜形勢中完成順利交接?如何在交接後解決歷史遺留?如何在過去與未來中尋找平衡?

本文將從三個維度,進行解析:

1.90後地產接班人,守業為何出現巨大困難?

2.80後地產接班人,戰略重心轉向何方?

3.比起接班,更大的問題出在何處?

2020年,一場“百年之未有大變局”,率先席捲房地產行業。

一年來,我們看到“三道紅線”從天而降、房企集中拿地驟然消弭、限購調控手段頻出、房貸限額轟轟烈烈……

風暴洗滌房地產一年,風雲驟變!然而,更大的危機,則來自內部。

企業不會老,但是人會。

今年,王石70歲,王健林67歲,楊國強66歲,宋衛平63歲——連曾經大鬧聯想的“拼命三郎”,那個記憶中永遠年輕的孫宏斌,也即將年滿60。

這幾年,房地產行業陸續開始出現二代接班的潮流。據統計,2020年,地產和物業兩大板塊中,已有近60位二代出現在了公司的高管名單中。

那一批在房地產造富洪流裡,最先吃到時代紅利,最先富起來的人群正在逐漸老去。

而他們的子女,含著金鑰匙出生的房二代們,似乎站在財富的高臺,拿到了命運賜予的美差。

然而,今夕早不同往日!

時代變了,經濟發展的底層邏輯變了!

房地產,已經很難再稱為時代驕子,“百年未有之大變局”來臨,神話消退,所有價值勢必迎來重估。

留給這批年輕人的,除了財富,更多的是挑戰,接二連三的挑戰!

90後接班人疲於防守,守業出現巨大困難!

今年新上任接班的地產二代中,幾位90後最引人注目。然而,這批年輕人從父輩手中接過的“棒子”,卻不輕鬆。

今年6月,藍光發展董事長楊鏗及兩位高管,相繼遞上辭呈。重擔,終於交給了楊鏗之子楊武正。

然而,“95後”的楊武正,卻不得不面對一堆麻煩事。

目前,藍光發展違約債務本息已超過45億元,總負債達2200億。同時,藍光的業績卻很糟心:去年,藍光銷售金額僅1035億元,歸屬上市公司股東淨利潤出現負增長,同比減少4。53%。

更重要的是,先前受違約風波影響,藍光的股份曾多次凍結。最為嚴重的一次,則發生在今年的7月1日。彼時,藍光發展釋出公告稱,由於合同糾紛,藍光集團持有公司2。35億股無限售流通股被執行司法凍結。

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面對危機,今年4月還喊話稱“絕不會甩賣公司”的楊武正,最後卻開始甩賣資產,一屆燃眉之急。近期,藍光已出售36個專案,包括旗下物業藍光嘉寶服務控股權,以及藍光無錫專案部分股權。

對26歲的楊武正來說,如何守住基業,已經成為當務之急。

而比起楊武正肩上的千億債務,另一位明星接班人:曾俊凱,面對的壓力同樣巨大。

這一位90後肩上,抗下的是父親曾煥沙尚未完成的“千億計劃”

——時間回到2017年,無錫舉行的一次高管年會上,曾煥沙首次明確弘陽地產2020年要實現“千億規模”的戰略目標。

可是,隨著曾煥沙為此搭建的明星經理人團隊分崩離析,千億目標無可奈何地懸在了半空——從2020年11月起,不到半年時間,共有4位職業經理人因個人原因遞交辭呈。

彼時,明星經理人加入,弘陽地產的銷售業績開始一路飆高:2017-2020年間,公司銷售額增長超700億元。

然而,弘陽地產同期的毛利率和淨利率卻連續下滑:2017-2020年,弘陽地產的銷售毛利率從40。6%降至22。4%,淨利率則從19。5%降至9。2%。

對此,有觀點指出:弘陽地產這種“增收不增利”的現象,主要是其合作開發的模式導致。2020年年報顯示,弘陽地產旗下在售和待售專案約188個,其中僅15個由弘陽地產全部擁有。

如此模式,導致弘陽地產能裝進口袋的錢實際並不多。

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終於,到了今年2月,曾煥沙之子曾俊凱拍馬趕到,正式接班上任,接替蔣達強擔任執行董事、董事會薪酬委員會成員及公司副總裁。

可是,擺在曾俊凱面前的,既是父輩們“千億計劃”的雄心壯志,也是期望高山下的危機重重。如今,當眾多頭部房企都在降速增效,此時,腰部玩家仍想延續“大開大合”打法,試圖破局,風險無疑是巨大的。

即便如此,曾俊凱在今年3月30日召開的業績溝通會上,仍將弘陽集團將2021年的銷售目標定為995億元,雖未觸及千億,但其決心可見一斑。

幾乎每一個年輕的90後地產接班人,都壓力山大:

美好置業的劉南希也不例外。

今年4月7日,美好置業兩位高管向董事會提出辭職,董事長劉道明的女兒劉南希被提名為第九屆董事會候選人。隨後的5月13日,美好置業股權變更公告顯示,劉南希將受讓美好集團原股東持有的股權,合計40%。

此時,美好置業接班人終於浮出水面。

劉南希,2019年加入美好置業,到成為公司董事,只用了2年時間:人們感嘆於這位90後升遷迅速,也為她面對的處境,深深捏下一把汗。

最棘手的問題,在於轉型——2014年起,美好置業開始進入裝配式建築行業;2017年,轉向現代農業領域和產業新城領域。如今,裝配式建築則被美好置業列為未來的重點發展戰略。

但現階段,美好置業轉型的核心:裝配式業務,虧損卻在逐年擴大——資料顯示,美好置業專配業務2017年淨虧損約1300萬元,到了2020年,淨虧損則超過10億元。

而先前被寄予厚望的現代農業板塊,作為階段性轉型的重點,其業績同樣不景氣:僅2020年,該業務利潤總額虧損就超過4億元。

可以說,伴隨著高管離職、轉型不利,並且,地產基本盤尚處宏觀調控敏感時期,這個節點,90後劉南希要面對的,是父親們的殷切期望,是公司複雜的轉型,更是時代留給地產接班,這一命題的巨大考驗:

年輕,意味著未來無限的可能性。但年輕的另一面,則是更大的不確定性——這一批房地產接班人們,如何跳出閱歷和經驗先天不足,真正做到年少有為,守住這份家業,或許是下一個十年,最直接的挑戰

80後已穩住陣腳,開拓轉型是戰略重點!

然而, 相比90後地產接班人的窘迫,80後的接班人則更為自如,頗有成效。

號稱宇宙“第一房企”的碧桂園,其掌舵人物楊國強,這些年順利將“棒子”交接給女兒楊惠妍,已經成為中國房企成功接班的範本。

2007年,26歲的楊惠妍出現在福布斯排行榜上,外界大為震驚。然而,楊國強一直對這位二女兒寄於厚望:在楊惠妍十三歲時,楊國強就開始帶女兒旁聽董事會議,會後則交流想法。

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2006年,年僅25歲的楊惠妍已在碧桂園擔任執行董事,負責公司發展戰略的制定和執行。上任後,楊惠妍聚焦碧桂園“教育”和“物業”,並先後將兩個板塊分拆上市。

隨後,楊惠妍開始開啟視線,在金融、農業、新零售、機器人等領域內開疆拓土,並已獲得了不錯的成績。

此外,楊惠妍也開始拓展碧桂園的商業板塊。2020年3月,碧桂園收購了北京賽特購物中心49%股權,成立了碧桂園在北京的第一座商場——碧樂城。

幾年下來,楊惠妍的身影始終衝在碧桂園轉型的一線,堪稱“救火隊長”。可以說,這位80後女子,已成為地產二代中當之無愧的勞模和標杆。

與楊惠妍的勤勤懇懇,小步快跑完全不同的是,合生創展接班人朱桔榕,選擇了一種更為激進的打法。

1992年,朱孟依在香港創辦合生創展。此後十年,合生創展迅速成為首個銷售破百億的房企。但是,百億門檻一經突破,合生創展卻因“慢週轉、高溢價”保守戰略,此後十年,銷售額原地踏步。

直到2019年,合生創展銷售額才終於突破200億元。

後續的故事,朱孟依則選擇交給女兒朱桔榕續寫。

2020年1月,朱孟依辭任公司董事會主席及執行董事職務,其女朱桔榕接任董事會主席。

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80後朱桔榕一經上任,快馬加鞭,迅速開啟了合生創展的二次增長。

第一張牌,朱桔榕打出“拿地”。

2020年5月,合生創展10天內砸下180億元,在北京大規模補充土儲。到了今年1月,合生創展繼續在北京土拍市場大出風頭,以46。57億元最高限價加21%的自持比例,拿下了大興舊宮地塊。

第二張牌,朱桔榕打出“投資”。

金融出身的朱桔榕,接任後開始大力發展公司金融投資業務。財報顯示,2020年上半年,合生創展房地產業務收入54。8億港元,而股權投資收入就達到近30億港元。

然而,巨大的收益往往伴隨著巨大的風險。實際上,朱桔榕一系列投資提振銷售業績的同時,也使公司負債逐年攀高:2020年,公司中期資產負債率已上升至68。56%,距離“三道紅線”之一,僅一步之遙。

如今,降負債、降槓桿大勢所趨,朱桔榕卻選擇高舉高打,可謂兵行險招。

另一位80後地產二代王曉松,則是朱桔榕的反面。

主動為新城控股踩下剎車,王曉松的接班並不像前兩位那樣“順其自然”,反倒是充滿戲劇性。

2019年,原新城控股董事長王振華因猥褻9歲女童被採取強制措施,舉國沸騰。

從事發到上任,留給王曉松的時間,僅為8個小時。

然而,穿過驚魂的8小時,能牢牢握住方向盤,王曉松其人,非常不簡單。

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2015年,王曉松第一次“臨危受命”,接替新城控股董事會總經理一職。但這一次王曉松並沒有順利接班,2016年10月,王曉松選擇辭職離開。

然而,對離職原因,王曉松始終沉默,不發一言。

直到2018年,王振華辭去新城控股總裁一職,王曉松才得以再次拿下接力棒。

但是,王振華醜聞事件,卻猶如一根長刺。

接替王振華擔任董事長後,為挽救被企業形象,王曉鬆開始由內而外剝離王振華的殘留影響,甚至,連王振華在公司官網首頁的照片都被刪除。

隨後,王曉松選擇小心行事,放慢拿地速度,穩住現金流。在今年3月29日下午舉辦的業績釋出會上,王曉松表示,自2020年下半年起,新城將不再進入新的城市。

這一次,王曉松立志給新城控股注入科技元素。

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王曉松稱,未來新城會以兩個方面為主:第一,要站開展商業資料的應用,第二,關於種子業務的培育。在新業務的反哺下,新城控股已逐漸剝離“地產”屬性,開始朝著一家綜合性企業進發。

今年的5月19日,王振華的案件塵埃落定。

隨後,新城控股隨即在5月20日完成換屆,王曉松當選新城控股第三屆董事長。

新城控股的“王曉松時代”,正式來臨

房企下半場,年輕才是主力。

青澀的90後,駕輕就熟的80後,中國房企的二代接班潮,已經是一個不可逆轉的大勢。

未來十年,乃至二十年,這個行業勢必迎來更為年輕的大腦。

自去年下半年以來,房企融資的“三道紅線”、銀行貸款的“兩道紅線”以及“集中供地”等調控措施,先後堵上了此前房地產崛起所依賴的“土地”和“金融”紅利。

調控逐漸深入,房地產行業即便沒有迎來寒冬,但下半場的哨聲,已經吹響。

舊的規則發生變化,新的規則尚在摸索。

但毋庸置疑的是,下半場“存量競爭”時期,各大房企若想長遠發展,多元化轉型是真正關鍵。

從王曉松、楊惠妍等地產二代接班後一系列動作與成果來看,“科技”或許會成為轉型的高頻業務。

一條充滿機會的資料顯示——

目前,我國僅有24%的房企打通了數字化的全業務流通,還有大量的房企停留在單領域內佈局的階段。

可以說,隨著網際網路、大資料、物聯網等技術發展逐漸成熟,利用科技賦能的場景優勢,商業地產、物業、社群管理等業務板塊,一如鬱亮所言,仍有大量的“管理紅利”可以挖掘。

在這一方面,萬科、碧桂園均已走在前列。

但是,尋求增量的前提,是要學會穩健。

今年以來,中央對房地產市場的調控力度依然沒有減弱。

今年7月23日,住建部等八部門聯合釋出通知稱:“力爭用3年左右的時間,實現房地產市場秩序明顯好轉”。

對此,專家解讀:未來三年房地產市場的政策環境均不會有明顯放鬆。

此時此刻,房企們必須深刻地清楚一點:

那個高週轉、高融資、高槓杆的時代,已經一去不復返了。

在“穩地價、穩房價、穩預期”的大基調中,無論是仍奮戰在一線的老同志,還是已經接班的新勢力小年輕,都必須明白:

如何穩住心態,穩住陣腳,以更成熟的姿態,行走在“百年未有之大變局”之中,這是時代考驗,更是一次更大的機會。

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