調控階段性拐點出現,中南建設兩手硬"清償債券&穩健現金流"

樓市資本論研究院注意到,一批現金流相對穩健型的房企,在這一輪史無前例的宏觀調控中獲得更多利好。

中南建設的資本“兩手硬”策略,讓其成為行業典型樣本。一手硬債券,去年12月24日兌付“17中南02”債券後,近期已無到期債券。另一手硬現金流,去年前三季度,中南建設經營性現金流入約1123億元,是一年內到期的各類有息負債的近7倍,務實的經營性現金流管控策略,持續保障了其經營安全。

投資者則用真金白銀投下信任票。截至1月20日收盤,中南建設報4。89元/股,創下近60日新高,年初至今累計漲幅18。12%。

調控階段性拐點出現,中南建設兩手硬"清償債券&穩健現金流"

顯然,在地產調控出現階段性拐點的大背景下,房企受益呈現分化,更利現金流穩定的房企。

在去年底央行1。2萬億的降準後,今年1月17日央行將一年期MLF和七天逆回購利率下調10個基點,發出正式降息訊號。1月20日,全國銀行間同業拆借中心公佈1年期和5年期LPR同時減低10個基點。本次降息在幅度和時點上都略高於預期。

樓市資本論研究院認為,這個標誌性事件,疊加官方多次提及行業要“良性迴圈”,無疑意味著房地產調控的階段性拐點正在出現。

【一】拐點出現的意義

土拍持續遇冷、銷售快速回落、企業頻繁爆雷,在經歷了漫長的深度調控之後,房地產走到了十字路口。去年9月份以來,從中央到地方,從金融政策到銷售領域,監管層不斷釋放善意,以重塑行業發展信心。

樓市資本論研究院注意到,早在9月24日央行的三季度例會中就提出,維護房地產市場的健康發展,維護住房消費者的合法權益。

進入12月後,繼銀保監會表示,將在落實房地產金融審慎管理的前提下,指導金融機構為房企之間合規併購提供金融工具支援後;貨幣流動性整體寬鬆也在實施過程中。

央行於2021年12月15日起下調金融機構存款準備金率0。5個百分點,本次下調後,金融機構加權平均存款準備金率為8。4%,共計釋放長期資金約1。2萬億元。

儘管此次降準不是大水漫灌,但預計仍將惠及包括房地產公司在內的多元企業主體。

在樓市資本論研究院看來,自2020年進入本輪調控週期以來,為扭轉行業普遍追尋的高槓杆、高負債、高增長的發展模式,行業金融政策不斷收緊,引導行業迴歸運營本質。2021年三季度以來,面對拐點到來,房地產調控政策也具備了改善的空間。

綜合來看,在多個主管部門預期指引下,2022年房地產行業風險出清過程將以穩為主,作為國民經濟的支柱產業作用仍將得到發揮。

對於房企而言,這意味著一方面,前期過緊的金融政策將開始調整,緩解房企債務和經營壓力;另一方面,優質房企也會得到更多政策傾斜。

亞布力智庫專家武亮指出,隨著風險緩釋,行業清整將進一步推動各類資源向優質房企聚攏,以中南為代表的償債壓力小、綜合能力突出的優質房企,將修復正常的估值溢價。

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【二】中南建設釋放債券壓力

樓市資本論認為,觀察一家房企的財務穩健程度,債券價格是重要指標之一,要知道財務風險起先正爆發於債券價格大跌。穩定債券價格的關鍵在於企業的回購能力,這需要直接拿出佔用現金流的真金白銀。

2021年12月24日,中南建設釋出關於“17中南02”2021年付息兌付及摘牌公告。據悉,17中南02發行規模為人民幣5。00億元,截至公告日本期債券餘額為人民幣2。89億元,此次為最後一次兌付。

加上本筆債券兌付,近180天內中南建設兌付、回購債券金額已超50億元,2021年到期債券已全部兌付完成。

就算把時間拉長到一年來看,中南建設2022年內只有6月有兩筆美元債公開市場到期兌付,合計金額只有2。2億美元;償債壓力小,安全性的保障自然就高。

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從2018年至今,中南建設的有息負債規模,佔當期銷售金額的比率就一直保持在41%以下,遠低於行業平均70%的水平。

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當穩健財務表現重要標準就是現金流,中南建設的財務管理將現金流作為近年來的重中之重。

2021年1-9月,中南建設經營性現金流入1123億元,是一年內到期的各類有息負債的7倍,月均流入125億元,遠超一年內有息負債的月均值14億元。

前三季度,中南經營活動產生的現金流量淨額14億元,連續四年保持正值,持續維護公司基本安全。

2021年9月末,中南淨負債率77。61%,比20年末下降19。66個百分點;扣除受限資金之後的現金短債比1。08,比20年末提高3。38個百分點,兩項指標均達綠線並繼續最佳化。扣除預收賬款後的資產負債率75。81%,比20年末下降2。88個百分點,進一步靠近70%的規則要求。

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在樓市資本論看來,當下中國房地產市場正在遭遇信用重構,動盪之下,中南建設的多次主動購回託舉了債券市場信心,也塑造出長期恪守財務安全而成功跨越週期的行業標本。

【三】手握4740萬平土儲的“全域營銷”

從短期看,整個行業目前仍處在艱難度過流動性緊張階段,如何修復長期價值,建立持續動銷的能力。樓市資本論認為,一看土儲佈局,二看銷售能力。

平穩度過償債高峰的房企,土儲資源是否豐富成為開啟未來增長空間的關鍵。截至目前,中南建設已經在內地116個城市佈局了相關專案,總土儲建築面積達到了4740萬平米。

值得一提的是,有近5成的土儲建築面積位於長三角,一二線城市佔比為33%,三四線城市佔比為67%。

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在樓市資本論看來,長三角區域作為中國經濟最活躍的城市群之一,房地產市場發展成熟健康,一直是各房企均重點佈局的區域板塊。拆解中南建設的土儲核心發現,憑藉長三角區域多年佈局,已在板塊形成品牌的圍合效應,能保證企業保持長健康、可持續的發展。

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另一方面,中南建設突出的數字化營銷能力,是其銷售成功的秘密抓手。

中南建設迎合新生代消費群體需求,主動擁抱數字化營銷。與天貓好房、阿里拍賣、騰訊廣告、企業微信、抖音等聯動合作,拓寬流量通道。

樓市資本論從其內部瞭解到,中南建設的數字營銷打法,順應客戶全生命週期觸點,延展營銷的全生命週期打法,透過在公域矩陣搭建、運營,在私域矩陣的轉化和建設,堅持營銷的長期主義,透過數字營銷能力,讓營銷回歸專業,實現精準獲客,全面實現競爭突圍。

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值得一提的是,繼天貓旗艦店,阿里拍賣,騰訊私域打法的實踐之後,中南置地抖音官方旗艦店於2021年12月12日盛大開業,2021年透過數字營銷矩陣,店鋪總瀏覽量超600萬次,訪客數超100萬,旗下已運營超1000人的主播團隊,透過線上線下一體化的標準打法,藉助數字浪潮,構建更強大的營銷力。

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經過這場史無前例的地產調控淬鍊,倖存者已經浴火重生。

在樓市資本論看來,相比於以前頭痛醫頭、猶豫不決的房地產調控政策,這次更為精準,更為科學。減少房地產金融投機屬性,中國房地產正迴歸實體、迴歸健康。

隨著流動性放鬆,以中南建設為代表的穩健房企,緊抓現金流管控,有望擺脫償債的緊箍咒,也將放開手腳,唱好整合市場資源和產業升級的大戲。

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