"物業第一股"彩生活再分拆,潘軍聯手張玉良衝上市

本文來源:時代財經 作者:謝斯臨

"物業第一股"彩生活再分拆,潘軍聯手張玉良衝上市

圖片來源:彩生活服務集團官網

潘軍盯上了商管物業的新賽道。

7月26日,花樣年和彩生活聯合釋出公告,擬分拆旗下商業及綜合混合用途物業業務至香港聯交所單獨上市。

公告顯示,本次分拆將導致擬於開曼群島註冊成立的一間實體所持單一集團的單獨上市。預期於建議分拆完成後,新的上市公司將從事提供有關商業物業、綜合混合用途物業、公共設施、工業物業的物業管理服務及商業營運服務。

目前,花樣年及彩生活已就建議分拆向港交所提出申請且已確認,可就建議分拆進行上市申請。但分拆的精確時間表及詳情尚未落實。

7年前,潘軍推動“物業第一股”彩生活上市,拉開了房企拆分物業上市的大幕。作為先來者,彩生活始終維持著行業第一梯隊的規模體量。但在資本重估物業的過程中,增長近乎停滯的彩生活卻逐漸遭遇邊緣化,股價常年徘徊在港股物業股中後位。

“彩生活的股價是被市場嚴重低估的。”在多次年度業績釋出會上潘軍都會重複說到這句話。他不是沒想過改變,2019年12月,老將唐學斌謝幕,新人黃瑋接棒,彩生活調整業務發展戰略,迴歸線下。

但目前來看,這些調整在資本市場收效甚微,以至於今年年初潘軍決定重回一線親自執掌彩生活。截至7月27日收盤,彩生活報2。65港元/股,總市值39。42億港元,市盈率僅6。62。比對行業內普遍二三十倍,甚至更高的PE水平,彩生活估值依舊徘徊在低點。

在此情況下,為實現旗下物業服務板塊的價值最大化,潘軍需要一條新的出路。備受資本市場追逐的熱點——商管物業,或是其中最好的一條。

中物研協總經理楊熙向時代財經指出,商管物業相對住宅物業准入門檻更高,能拿到優質商管物業管理不容易,且商管物業提價空間較住宅物業更為便利,當前在資本市場估值更高。

以典型的商管類物企為例,華潤永珍生活以94倍PE位居上市物企之首,此外,中駿商管、寶龍商業、合景悠活、星盛商業PE均在30倍以上,普遍高於同規模的住宅類物企。

從過去一段時間的動作來看,花樣年實際上已開始著手內部整合,分拆的跡象早已有之。

從5月份開始,彩生活就頻頻轉出旗下商管業務資產,至今已完成了13家商管公司的出讓。而接手方,是一家今年3月剛剛成立的公司——深圳市花漾樂商業服務有限公司。天眼查資料顯示,該公司由境外企業鄰里樂(香港)有限公司控股,其法人代表、總經理陳新禹同時也是花樣年及彩生活的執行董事兼首席財務官。

另一細節是,早在2020年4月,彩生活就曾與花樣年訂立經修訂不競爭契據,雙方約定,花樣年將僅收購物業管理公司,或競投組合純屬商業性質的物業管理,不經手任何物管服務業務;彩生活將繼續從事綜合用途物管服務。確保了彩生活和花樣年旗下商管公司未來上市時,不會遇到“同業競爭”的問題。

不過,潘軍最大的一次動作發生在20多天前。7月5日晚間,張玉良掌舵的綠地控股與花樣年控股共同公告,綠地控股擬將全資子公司上海綠閔物業管理有限公司(下稱“上海綠閔”)100%股權,轉讓給花樣年控股下屬子公司深圳市富昌商業服務有限公司,股權轉讓對價為12。6億元。

交易公告顯示,截至2020年末,上海綠閔總資產為407。31萬元,淨資產為287。48萬元;同期,營收1203。55萬元,淨利潤237。61萬元。據12。6億元的交易對價計算,此次收購的PE約為530倍。

極高的收購代價背後,或代表著花樣年及綠地控股雙方在未來將深度繫結。

交易公告指出,綠地控股將委聘花樣年旗下綠閔物業作為戰略優先順序商業物業管理服務提供商。完成交易後5年間,綠地控股承諾交付不少於2500萬平方米商業相關物業建築面積。同時,綠地控股在3年內將額外提供不少於60萬平方米的多個一二線城市商管專案,並在1年內就33萬平方米的鄭州綠地全球商品貿易港專案與上海綠閔訂立合約。

換言之,花樣年將提前鎖定綠地控股所能帶來的商管物業服務面積,押注了未來的增長性。這背後所代表的潛臺詞非同一般。

在3年前的一場業績釋出會上,潘軍曾忍不住發問,“我們一個永珍美的營收其實就等於整個雅生活的規模。為什麼我們的估值只有雅生活的一半都不到?”。在當時,雅居樂也曾依靠一次“天價交易”拉攏綠地控股,並在上市前夕達成深度股權合作,以罕見的“雙品牌”模式聯手推動雅生活以極高估值赴港上市。

3年後,530倍PE牽手綠地控股的潘軍看起來也有意走上這條路。

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