年報觀察 | 弘陽構築"護城河"

年報觀察 | 弘陽構築"護城河"

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在業績下滑的“年報季”,能給出如此一份盈利的成績實屬不易。

2021年,弘陽地產實現營業收入為266。67億元,同比增長32。3%;商業經營及酒店經營收入6。26億元,同比增長15。3%;毛利潤50。8億元,同比增長12。7%;淨利潤18。66億元,同比增長0。6%;核心淨利潤14。7億元,同比增長3。5%;母公司擁有人應占核心淨利潤約8。5億元。

儘管弘陽地產收入水平仍保持增長,但是毛利率和淨利率卻逐年下滑,2017-2021年,弘陽地產的銷售毛利潤率分別約為40。6%、31。2%、25。1%、22。4%、19。1%,淨利率分別約為19。5%、14。3%、10。8%、9。2%、7%。

觀點新媒體從年報獲悉,在行業迎來拐點的時刻,聚焦一二線、地產商業的“雙輪驅動”、三條紅線“綠檔”的弘陽在不斷構築“護城河”。

從“三道紅線”各項指標來看,報告期內,弘陽地產淨負債率57%,現金短債比1。4倍,剔除預收賬款後的資產負債率約為68。1%,保持“綠檔”,現金及銀行結餘約為160。4億元。

目標未竟

這是弘陽二代上位後交出的第一份年度成績。

2021年初,董事會主席曾煥沙之子曾俊凱獲委任為弘陽執行董事、董事會薪酬委員會成員及公司副總裁,弘陽正式進入權力交接。

為培養接班人,曾煥沙先將曾俊凱放在集團各個部門輪崗歷練,再被派往成都公司任總經理,後回到弘陽大本營南京公司任職,接替老臣葛春華擔任總經理。

在曾俊凱進入核心管理層這一年,弘陽的職業經理人天團也宣告解散,張良、何捷、蔣達強先後離職,僅剩聯席總裁袁春一人,他於2019年10月加入弘陽地產任聯席總裁,此前曾擔任龍湖集團副總裁、鴻坤集團執行總裁等職位。

2021年,弘陽地產全年實現銷售額872。2億元,同比增加2。62%;實現銷售面積516。49萬平米,同比下降12。7%;銷售均價為16887元/平米,同比增長15。5%。

這並未達成弘陽地產既定目標,這一年弘陽定下的合約銷售目標為955億元,照此計算弘陽地產未完成銷售目標,完成率約為87。66%。

弘陽地產重點佈局於一線二線城市。在全年合約銷售額中,一線及新一線城市佔比超4成,一二線城市銷售佔比已達86%。同時,弘陽堅持深耕長三角區域,尤其是大江蘇,堅持“做透大江蘇、深耕都市圈、做強中心城”的投資戰略,2021年銷售中長三角合約銷售佔比達74。4%;大灣區、成渝都市圈合約銷售佔比達到16。1%。

2021年,弘陽地產新獲22幅地塊,平均樓板價9025元/平米,預計平均售價為18351元/平米。

觀點新媒體獲悉,在長三角之外,弘陽拿地多以合作形式出現,包括但不限於融創+弘陽+中梁聯合體分別以3。29億元和8億元拿下重慶巴南區兩宗地塊;弘陽+招商局聯合體,以35。9億元摘得廣州白雲石門街地塊等。

該企業指出:“優質的土地儲備資源及合理的獲取成本,為弘陽地產的發展提供了充足、安全的發展空間,也保障了未來的利潤空間。”

截至期末,弘陽地產土儲面積1878萬平米,其中,一二線城市土儲佔比由2020年的67%提升到73%,長三角土儲佔比高達67%。其中,已竣工物業190。62萬平米,持做投資的可租用面積100。34萬平米,開發中物業 1587。27萬平米。

雙輪驅動

在今年的投資策略上,弘陽地產稱,將堅持多元化拓展投資渠道,投資已深耕聚焦的新一二線城市,以現金流安全為原則審慎投資。同時,透過地產商業雙輪驅動,提升住宅投資效益,提高商業運營利潤。

在弘陽地產2021年收入構成中,物業銷售所得收入較上年同期增加32。8%至約260。41億元,佔已確認收入總額97。6%;商業經營所得收入較上年同期增加15。5%至約5。84億元;酒店經營所得收入較上年同期增加12%至約4210萬元。

當中,商業經營所得收入的增長主要由於南京弘陽廣場租金收入增加,以及本期新開業的合肥弘陽廣場和2020 年下半年新開業的燕郊及衡陽弘陽廣場的租金收入增加。

2021年,弘陽商業打造的專案有序落地,實現輕重資產並駕前行,濟南弘陽廣場於2021年底開始試運營,淮坊弘陽廣場實現構建70萬平米商業綜合體,安慶、常州等重資產專案也將於不久後落地。

商業能夠在不穩定的環境中提供源源不斷現金流,但至目前,與龍湖、新城、寶龍等企業相比,弘陽商業的規模仍然較小。年報顯示,弘陽地產投資物業為141。14億元,上年為129。74億元,期內投資物業公允價值收益約為2。76億元,主要由於整體資本價值增值所致。

值得關注的是,3月14日,惠譽將弘陽集團及其子公司弘陽地產的長期外幣發行人違約評級(IDR)從“B+”下調至“B”,展望為“負面”。

此次評級下調反映出,在資本市場高度波動的情況下,其財務靈活性正在下降。惠譽認為,弘陽地產有足夠的流動性來處理2022年4月到期的美元債券,但該集團的資本市場渠道仍然受限,惠譽認為,該公司的離岸債券的再融資風險加大,尤其是那些在2022年下半年和明年到期的債券。

觀點新媒體獲悉,弘陽2022年4月到期美元債近期在大幅下跌後迅速反彈,有市場猜測弘陽大機率將贖回4月到期美元債。

4月1日,弘陽地產宣佈,公司已於公開市場進一步購回本金總額達1。42億美元2022年4月到期票據。截至公告日,弘陽地產已於公開市場累計購回1。9億美元2022年4月到期票據。所有已購回票據已經根據其條款及契約予以登出。

財報資料顯示,負債方面,截至2021年底,弘陽地產的總借貸額(包括計息銀行貸款及其他借款及優先票據)約為341。4億元(上年為323。1億元),其中計息銀行貸款及其他借款約為217。4億元,優先票據約為123。9億元。

當中,須於一年內償還的借貸額約113。87億元,包括計息銀行貸款及其他借款68。65億元,優先票據約45。22億元。

於2021年末,弘陽地產總值約為392。84億元的資產已抵押予銀行及其他金融機構,作為集團及其合營企業和聯營公司獲授信貸融資抵押。

惠譽認為,弘陽地產依靠現有現金和合同銷售產生的現金來償還近期債務。然而,大部分可用現金和產生的現金很可能留存於專案公司。

前兩月,弘陽實現累計合約銷售金額為70。8億元,同比下降約38。49%;累計銷售面積為488,184平方米;平均銷售價格為每平方米人民幣14507元。

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