廣深房貸再調查:利率普遍上揚 額度依然非常緊張

進入5月,廣深房貸利率呈現整體上調的趨勢。經濟觀察網記者對廣深地區商業銀行一輪採訪後發現,深圳地區不止國有大行房貸利率上揚,大部分股份行的房貸利率也出現了調整。而廣州當地商業銀行從年初至今已連續多次上漲房貸利率。

額度方面,深圳地區銀行的額度普遍較為寬鬆,只有少部分的銀行需要排隊等候;但是廣州地區銀行的情況依然延續了今年初的態勢,額度非常緊張,銀行普遍排隊放款要等4-6個月不等;有銀行因為沒有額度已經不做個人按揭業務了。

廣深房貸利率上揚

深圳樓市強監管政策效果初顯,樓市熱度有所降溫,二手成交量下跌。陳小姐最近從中介那裡得知有個業主急需放盤,低於市場價出售一套在福田區中心的二手房,均價才六萬出頭。陳小姐目前家庭名下有一套房,但在其丈夫名下,她現在想在自己名下再買一套房。

進入5月,深圳各大商業銀行都紛紛提高了房貸利率。建行深圳市分行5月初上調房貸利率後,工、農、中、交深圳分行均已調整房貸利率,首套房貸款利率上調15個基點至5。1%(LPR+45BP),二套房貸款利率上調35個基點至5。6%(LPR+95BP),根據此前媒體報道股份行中,招行深圳分行也已上調。陳小姐從銀行客戶經理處得知,如果他們一套還有在供,那麼她自己名下再買的房子執行的是二套房房貸利率,如果他們一套房貸款已經還完是紅本的話執行的是首套房房貸利率。雖然利率有所上調,但也在陳小姐的承受範圍之內。

據經濟觀察網記者從平安、民生、光大、廣發、中信、郵儲深圳分行了解到,除了平安銀行、郵儲銀行、廣發銀行深圳地區分行房貸利率沒有上調之外,民生、中信深圳分行均已在5月把首套房貸款利率上調了15個基點至5。1%,二套房貸款利率上調35個基點至5。6%,而據光大深圳地區網點一位客戶經理告訴記者,他們在今年4月已經上調了房貸利率,而且首套房貸款利率調整到了5。2%,二套房貸款利率調整到5。6%。廣發銀行深圳分行一位網點客戶經理對記者表示,儘管他們的執行利率目前沒有變化,但也不保證未來有可能上漲。至於額度方面,大部分額度都比較充足,僅有一兩家銀行表示需要等1-2個月的排隊時間。

在深圳之前,廣州是較早出現商業銀行集體上調房貸利率現象的一線城市,當地商業銀行從年初至今已連續多次上漲房貸利率。4月底5月初,廣州地區包括國有大行在內的多家銀行再度上調房貸利率,首套房貸利率調整為5。40%(LPR+75BP),二套房房貸利率調整為5。6%(LPR+95BP),均較之前上調10BP。而股份行上調的幅度比國有大行大。據經濟觀察網記者從各大銀行了解到,廣發銀行首套房貸利率調整為5。50%,二套房利率是5。65%;招行無論首套房還是二套房利率都是5。75%;光大銀行的利率上調幅度最大,首套房貸利率調整為5。80%,二套房利率調整為6。0%。

今年1月,記者彼時從廣州各大商業銀行了解到,廣州中小型銀行額度非常緊張,很多銀行放款時間不確定,甚至已經沒有額度了,普遍放款速度預計需要3-6個月。5月28日,記者再次諮詢廣州各大商業銀行了解到,額度依然非常緊張,農行1月的申請到目前還沒有批完,廣發和招行額度緊張,排隊放款要等4-6個月不等;工行和中信等銀行因為沒有額度已經不做個人按揭業務了。

某大資料研究院從4月20日-5月18日監測的資料顯示,一線城市中,北京和上海地區繼續維持原來的水平不變,廣州和深圳地區上調房貸利率水平。其中,深圳地區自2020年6月起,首套房貸利率主流水平一直維持為4。95%,平均水平為4。98%,5月各銀行陸續上調,最終首套房貸利率主流水平上漲至5。10%,平均水平上漲至5。03%。廣州地區房貸利率已連續4期上漲房貸利率,首套房貸平均水平由上期的5。26%漲至本期的5。35%。

房貸利率還會繼續上漲嗎?

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,熱點城市房貸利率反彈主要影響因素有房價上漲情況、銀行的房地產貸款集中度情況、信貸資源的分配調整以及調控政策等等。

2021年,廣深樓市掀起新一輪調控收緊,調控政策多管齊下,針對房企、金融機構、中介、炒房客都推出了相應的調控手段。

首先嚴查個人消費貸、經營貸流入房市。各地金融機構開始自查排查,重點篩查四類貸款,一是非營商人員經營性貸款;二是大額的、邏輯上不具合理性的消費貸款;三是經營貸後發生按揭貸款的情況;四是全款付清購房款項同時又辦理房抵貸的。使用者一旦被發現利用經營貸資金買房,將會被要求立即還清貸款。

住建部多次約談熱點城市,各地陸續加碼限購限售,收緊房市調控。炒房、投機行為遭到嚴厲打擊,“深房理”等民間炒房團遭聯合調查,多地針對房地產市場中介也開啟了專項整治。

5月14日,廣州市住建部門聯合廣州市教育局等部門,在全市範圍內開展為期三個月的房地產市場秩序專項聯合整治行動。深圳地區近期更是排查小貸公司涉房貸款業務,擴大排查機構範圍。銀行自查的同時,各地監管部門也對轄區內機構進行了重點排查、約談及處罰。

央行資料顯示,今年3月末,我國個人住房貸款餘額同比增長14。5%,增速比上年同期低1。4個百分點。專家表示,嚴監管背景下,房地產信貸面臨進一步收緊的壓力。“下一步在房價上漲較快的熱點城市,或房貸利率相對較低的地區,房貸利率小幅上漲可能會成為趨勢。”招聯金融首席研究員董希淼認為。當然也有專家對記者表示“不太好說,取決於銀行自身的決定。”

2021年開始,監管決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。業內人士表示,雖然相關銀行房貸體量大,騰挪空間較大,整改時間寬裕,但也會採取措施適當控制房貸的增長。對房貸佔比觸頂的銀行來說,壓降壓力不少。對於個人購房者而言,申請房貸的難度進一步增加,以達到監管進一步打擊炒房現象的目的。

董希淼表示,商業銀行應在落實房地產市場調控政策、執行房地產貸款集中度管理要求的過程中,堅持“有保有壓”,保持個人住房貸款業務適度發展,儘可能不“誤傷”剛性住房需求和改善型住房需求。特別是對首套房貸需求,應留足額度,並給予相對優惠的利率政策。

(陳小姐為化名)

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