房企的活路與活法

房企的活路與活法

· 財經風象出品 ·

撰稿:

梁雲風 黃靖雯

編輯:

飛魚

房企的活路與活法

最近恆大的債務危機讓市場對房企充滿悲觀態度。

恆大的問題,既有大環境(包括政策環境)的原因,當然也有自身發展過程中的狂飆突進的原因,過度的多元化,導致恆大在政策改變時“船大難掉頭”。今天看新聞,恆大出售了一部分盛京銀行的股權,回款近百億,以增加現金流。恆大的自救依然在努力中。

過去幾年,我和恆大的合作有很多,可以說是深度地瞭解和研究過恆大的業務,見證了恆大的高光和當下的落寞,確實是感觸頗多。

高光時刻,恆大進軍足球,取得了中國足球史上最輝煌的成績;進軍新能源汽車領域,許老闆全球的買買買賺足了眼光;當然也有和賈躍亭的糾紛,乃至於1500萬邀請任澤平加盟,也被全國網友圍觀。

當然,恆大也有百億資金扶貧的歷史,恆大在貴州畢節的扶貧,是無論如何都不能被忽略的。

恆大的發展,確實是一部有意思的歷史。

恆大走到今天,不管怎麼說,自身的原因是主要的,發展太快,許老闆本身又總以地產思維來做多元化產業,所以最後,很多人說許老闆被任澤平給忽悠了。這當然有點錯怪任澤平了,恆大的船駛向哪裡,怎會是一個經濟學家能左右的?

恆大今天的困境,與政策變化也有大關係。

房企的活路與活法

房企的活路與活法

最近,我們看到很多這樣的言論,稱房地產行業在集中打壓下“命不久矣”,未來70%-80%的房企都要消失,僅存三成央國企和頭部企業留存,這樣的言論不無道理。近兩三年,中國的房地產市場都處於比較嚴格的監管環境中,壓力較大。

關鍵是房企怎麼來面對監管的壓力。

2020年下半年的“三條紅線”、銀行五檔限貸、2021年初銀行業金融機構房地產貸款度集中管理、集中供地的等政策陸續出臺之後,中國房地產行業的政策變化愈加頻繁。國家最佳化信貸機構,支援製造業、科技等經濟社會發展的重點領域,促進房地產和金融市場的決心也愈發明朗。

重壓之下,像龍湖、保利、中海這樣的企業,如今依然健康,很多人可能都看過這張“主流房企戰鬥力”的圖,所以選擇什麼樣的活法,房企是可以自己決定的。

悲觀地說,地產行業的三大基石:人、錢、地,是支撐行業二十年屹立不倒的底氣,但是現在,這三個基石都在動搖,地產這座大山正面臨倒塌的局面。

的方面來看,房地產的第一波紅利已經結束了,60、70吃到了紅利期,但80後、90後就不一樣了,他們進入社會後,房地產價格暴漲,各種調控滿天飛,經濟壓力不斷增大,加上國家有意扶持實業,導致貸款難度大貸款週期長,消費者買不起房子,而且在買房方面,大家都有買漲不買跌的心理,整個社會的心態完全變了。

資金

方面,前面也說了如今的政策不斷加碼,房企融資成本不高高企,再加上地價的大幅上行和被限價的新房價格,使得房企的利潤從早期的10%下降到如今的3%左右。

之前有網友在濱江集團2020年度業績網上說明會上提問濱江董事長戚金興,“最近杭州集中推地中,濱江集團拍下的幾塊地,淨利潤能有幾個點。”戚金興回答說,“您好,公司最近在杭州集中土地出讓中,共獲取了5塊土地,在濱江集團精幹高效管理下,公司融資能力強,融資成本低,品牌影響大,在這樣的狀況下,努力做到1%-2%的淨利潤水平。”這裡面的味道,你細品。

2019年7月30日召開的中共中央政治局會議上就首次提出

“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”

,這意味著國家不再將房地產作為拉動經濟的關鍵了。實際上,為了對沖潛在的經濟下行壓力,國家總基調還是確定為積極的財政政策和穩健偏寬鬆的貨幣政策,卻在地產方面不鬆手,始終保持高壓狀態。作為持續正向拉動經濟的地產投資,預計在2021年的4季度開始,轉向對經濟增長產生負向拉動作用。原因在於,一方面,隨著拿地面積和可供開發面積的減少,地產對實物的消耗會下降;另一方面,再次開啟的縮表週期會抑制地產潛在投資的增長。

土地

方面,兩集中、三批次供地使得房企拿不到地、拿地准入變高。杭州集中土拍兩個月後,杭州本土房企宋都寧願賠付5000萬保證金也要退地,拿地開發沒有利潤,再加上合作方變卦,讓宋都除退地外無路可走。據悉,宋都以17。8308億拿的這塊地,成交樓面價20926元/平方,但是新房限價規定這塊地的毛坯均價不高於26500元/平方,最高單價不高於29150元/平方,精裝修均價不高於29500元/平方。宋都如果硬著頭皮拿地開發,只會產生更大虧損。

這就是當前房地產市場面臨的困境,地方政府抬價和縮表,讓很多房企面臨著兩難的境地,不拿地得死,拿地可能死得更快。

在政策調整的關口,房企要做的,是讓整個行業慢下來,降負債是首要的,恆大從去年開始一直在努力降負債,但最後還是無法安全著陸。融創、陽光城、中南將負債率降回來了,但是落地也並不能保證完全安全。

各房企現在是“保命”第一,發展第二;還債第一,拿地第二。

房企的活路與活法

房企的活路與活法

從去年的泰禾、富力,到今年的恆大,無論是大房企還是中小企業,走的太快,又左顧右盼的話,誰也不能說一定就安全。

房地產企業,在過去的二十多年,走的是高負債、高週轉的路子,現在來看,確實是需要改變活法了。

過去房企因為太看重速度,質量一直上不去,甚至有人說,中國找不到一家建造房子不漏水的開發商。

這是一個可悲的評價。

當前,政策轉向越來越明晰,今天經濟日報發文,

不能因為個別房企和個別城市房地產市場出現一些新情況,就輕言放鬆調控。“房住不炒”,“穩地價、穩房價、穩預期”的政策主基調不應也不會改變。房地產行業仍有不小的發展空間,市場無需過於悲觀。

經濟日報的這段評論,我理解至少有兩層意思,

一是

調控不能放鬆,個別房企可以出事,但大勢不改變;

二是

房地產仍大有可為,是經濟的支柱產業。

對於房企來說,

不能看懂了趨勢,卻南轅北轍。

之前有媒體評價恆大,當前的困境始於2016年與監管背道而馳。面對權威人士2016年的喊話,面對監管一再加碼的去槓桿政策,恆大卻選擇了加槓桿,最終導致如今的局面。

今天,房企們又面臨著選擇。

重慶前市長黃奇帆曾在演講中說,“今後十幾年新房的銷售交易量會有一個比較大的下降,這個變化就是從這幾年的頂點到了拐點開始往下,趨勢性的總量減少”,“十幾年之後,每年房地產的新房銷售交易量可能下降到10億平方米以內,大體上減少40%的總量”。

根據國家統計局釋出的資料,2020年中國商品房銷售面積為17。6億平方米,但按照現在的情況,這應該就是即將往下的拐點了。

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