「三條紅線」帶來的影響,買房不要迷信大牌房企!

「三條紅線」的靴子終於落地,監管部門要求試點房企在2023年6月30日前完成降負債目標。

融資「三條紅線」今年9月起已在參與此前央行、住建部座談會的12家房企試點實施,房企每月15日前需提交監管部門下發的監測表,共涉8項財務指標,其中涵蓋了“三條紅線”指標。

檔案表達的意思就是,除了綠檔的房企,其餘的房企需要在2023年之前,完成降負債的目標,負債表全部翻綠。雖然有了兩年的緩衝時間,但是對於大部分房企來說,想完全變綠,難度還是很大的。

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何為三條紅線

1、房企「剔除預收款的資產負債率」不得大於70%;

2、房企的「淨負債率」不得大於100%;

3、房企的「現金短債比」小於1。

「三條紅線」帶來的影響,買房不要迷信大牌房企!

相對應的限制:

1、綠色檔:1條未踩,有息負債規模年增速也不得超過15%;

2、黃色檔:踩中1條,有息負債規模年增速不得超過10%;

3、橙色檔:踩中2條,息負債規模年增速不得超過5%;

4、紅色檔:3條線全踩,接下來不得增加有息負債。

當然除了以上限制,拿地銷售比不能過高、經營性現金流不能過低,也被列為監管考察的重要指標。

對於房企來說,監管層面的「三條紅線」如泰山般壓頂。

02

哪些企業上榜了

先上個圖吧,TOP100上市房企的「三條紅線」圖。

「三條紅線」帶來的影響,買房不要迷信大牌房企!

如上圖所示:真正滿足監管紅線要求,也就是三條紅線一條都沒踩的只有少數幾個,如保利、華潤、龍湖、金地、招商蛇口等房企。

03

聊聊四大天王

招保萬金所代表的的不僅是招商、保利、萬科、金地四家房企,更代表了30年來跌宕起伏的地產史。很多自媒體甚至叫囂著地產「四大天王」過時了,所謂疾風知勁草,退潮以後你才知道誰在裸泳。

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招商蛇口

招商蛇口成立於1979年,其母公司招商局集團更有百年招商的美譽。和很多房企比槓桿遊戲,要說起來,招商蛇口2020上半年的銷售是不錯的,只是結果卻是增收不增利。和平安分手後,也許需要面對現金流的壓力,但是基於央企的先天優勢,守得雲開見月明是沒問題的。

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保利

保利在綜合實力非常強勁,無論是規模、利潤還是對負債的控制都是頂級的,也是頭部房企中表現最為穩健之一,TOP5房企中,保利發展是唯一三項指標均達標的房企,不僅是今年,回顧過去10年,保利營收和淨利潤兩項指標的年複合增長率均在20%以上。

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萬科

咋說你呢,如果王石還在的話,一條紅線都不會踩,2013年萬科就在王石的帶領下開始了「輕資產重運營」的戰略,在央企混改和資本投資的運作下,卸掉了重資產包袱。可惜的是王石離開後,萬科拋棄了「輕資產重運營」的思路,喜歡攀比營收,自2017年後,萬科的利潤率一直下降。萬科近一兩年來的房屋質量雖有所滑坡,不過只要同行襯托的好,萬科依還是很OK的。

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金地

金地的現金流還是很充足的,融資成本持續處於行業低位,優秀的財務結構和槓桿水平,嚴格的財務管控,展現了金地應有的強勁實力。

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說說恆碧萬融

先有「招保萬金」,後來也延續出「恆碧萬融」,不過在我看來,無論你承認與否,底蘊是沒有可比性的。

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恆大

恆大同時觸犯了三條紅線,綜合排名為第一名。雖說前幾天那事被闢謠,但是網際網路還是有記憶的,算了,不過多說了。

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碧桂園

碧桂園這次只踩了1條線,不過楊老闆應該真謝謝網友們的討伐。

2018年的碧桂園被列為高週轉的代表性房企,遭到輿論的一直批判,被罵的狗血噴頭。

全國網民摁住了拿地速度,卸掉了槓桿,拉住了週轉速度,我相信那一刻,碧桂園肯定失落至極。

時至今日回頭看看,碧桂園成功吃了高槓杆的紅利後,完美避開高槓杆的風險,最終碧桂園的財務得以安全落地。現金流還是比較充裕的,中報顯示的現金餘額約2228。4億元,也能覆蓋到期利息。

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融創

融創的發展速度曾被媒體比喻為飆車,所以這次3條紅線全踩並不意外。如今高負債、高週轉的融創不僅讓人想起當年的順馳,高週轉玩法早在順馳時代就被孫宏斌玩的的淋漓盡致。當年順馳的前車之鑑,是否會再次上演,我們不得而知。我們只知道融創上了紅名單的原因,並不是因為虧錢太厲害,而是當年的槓桿出問題了。中報顯示,融創的賬面現金達1209億,但是一年內的到期有息債務是1406億,明顯不足以覆蓋。

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其他一些企業

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泰禾

如果沒有其他公司相救,就非常危險了。如果關注泰禾2018年之前的現金流表,就可以大概推測出離暴雷不遠了,對於房地產企業來說,營收和淨利潤代表了過去的業績,只有現金流才代表了當前業績,現金流量表可以分析房企真正的經營情況,泰禾2018年和2019年出現了斷崖式差異,這個比例是非常不正常的,泰禾的歸宿可能是找一個靠譜的房企接盤吧。

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華夏幸福

受環京調控影響,華夏幸福的成交量也跌得沒法看,隨著平安入股,成功解決了公司的資金問題。

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富力

也算老牌企業了,富力資產負債率一直為外界所詬病,手上的現金和短期債務還有一些差距。

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萬達

這次房企榜單已經沒有萬達了,因為萬達的住宅的體量已經掉了1個梯隊,王老闆前幾年流年不順,不過也是因禍得福,雖然現在萬達規模雖然沒那麼大,負債率和現金流還是可以看的,絕對比其他的活得久。

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中海

中海也是綠色的,畢竟擁有業內最好的財務結構、最低的融資成本,最高的國際信用評級。上半年是唯一一個淨利潤突破200億的公司,盈利能力是一騎絕塵。

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總結

在三條紅線下,房企融資都會受到限制,下半場或面臨更為艱難處境,降薪裁員或成為業內常態,不排除未來會出現房企倒閉現象。

對於一般購房者來說,選擇買房的企業品牌選擇應該是央企≥國企>民企,而且這幾家央企主業也不是地產,如果這幾家央企出事,其他房企都灰飛煙滅N遍了。

無論什麼時候,你應該做出正確的選擇。

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