深度|昆明潤城九區被壟斷的封窗權,誰給的?

鳳凰網房產 作者付永正

2019年的一個風雨夜之後,家住昆明

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九區的馬原發現,剛鋪好沒多久的木地板大面積泡在水裡,原因是那幾扇始終關不嚴實的窗戶。從2018年裝修完之後,每次下雨都讓他擔心不已。

另一棟的業主張婷也遇到相同情況:風一大,窗戶就發出“嗚嗚嗚”的聲音。因為大雨,砸進來的雨水還將書櫃和地板都泡爛。

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張婷多次催促物業和恆紅門窗解決問題無果

過去兩年多,他們給開發商建房時指定的那家窗戶安裝公司——雲南恆紅門窗有限公司(下稱“恆紅”)打過無數次電話,但問題一直沒有得到妥善解決。“對方答應得很好,但半年過去,並未見上門維修。” 馬原說。

這樣的投訴在小區業主群裡比比皆是,比如玻璃自爆、窗戶漏水進灰等等。

從2018年接房開始,業主與物業、恆紅就展開了一場持續的“戰爭”。在不停的拉扯中,有一個核心疑問始終縈繞在業主心中,物業也從未給予清楚的回答:

恆紅為什麼可以壟斷小區“封窗權”?

被“封”的日子

回憶起剛接房並準備裝修的時候,馬原和張婷就被物業張貼的一張告示搞得有些困惑。

物業對小區的陽臺封裝提出了要求,包括顏色、材質、施工單位資質、高空作業許可證等多個方面。“物業當時說必須使用物業指定的恆紅來封陽臺,否則不準安裝。我雖然氣憤,但為了避免麻煩,還是妥協了。”馬原說。

“我去周邊問過,恆紅定做窗戶的收費比外面的高,物管這樣強制要求分明就是壟斷。”張婷說著並出示了一份當時的裝修合同,“每平米780元”。

關於這一點,今年9月17日,恆紅門窗一位胡姓工作人員在電話裡迴應記者:公司體系裡的價格從300多元到1000多元/平米都有,這個根據業主的選擇來做,沒有強制,也不存在價格過高的問題。

但張婷駁斥了這個說法,“恆紅並未公開封窗價格,與同類產品相比價格明顯偏高。”另外,物業公司和恆紅透過設定各種附加條件、增加額外的裝修保證金,達到阻礙業主正常委託其他封窗企業的目的,已屬於變相強制指派裝修企業的情形。在此情況下,業主有合理理由懷疑物業公司和指定封窗企業存在利益輸送。

而《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第十九條規定,“禁止物業管理單位向裝修人指派裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料。”

也曾有小區業主試圖突破“封鎖”,自行挑選封窗公司來做安裝,但可謂困難重重。

李輝說,他曾經找過小區附近的裝修公司來封陽臺,但老闆一聽說是

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九期住戶都紛紛搖頭,“他們說,即使做好了也拉不進來,保安不讓進。”

甚至還有業主形容,剛交房那會兒,為了強行壟斷封陽臺,(物業)讓一些“左青龍右白虎”的人員在門口檢視業主車輛,還管他們吃飯。

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業主在群裡訴說當時接房時封窗的怪象

楊偉則走的另外一條折中的道路。他找了和恆紅彼此認識的一家裝修公司,在市場價的基礎上加價1000元,然後該公司做窗戶框架、恆紅做玻璃和安裝,利益按四六分成。“這樣就沒有受到任何阻攔,也不用辦任何手續。”

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九區物業——昆明怡和物業給記者的迴應是,選擇恆紅是因為其有資質,屬於正規的施工隊,這樣可以避免後續可能出現的安全事故問題。業主自己選擇的安裝公司如果有資質,也可以在交了押金之後進行安裝。

但這樣的說法並不能讓業主們接受,他們覺得物業太過“雙標”,本質還是背後有利益。

張婷就抗議道,雖然物業說業主可以自己選擇安裝公司,但設定了許多門檻,比如要求進行招投標,要求施工隊要有高空作業許可證等等。“我們覺得這個很不合理,人家正經做生意的,也有營業執照,這些資質要求一般是大型建築企業才有。”

但另一方面,物業公司對於業主要求公示恆紅門窗相關資質的要求一再推諉,甚至不予理睬。 “恆紅及物業公司從未提供或公示招投標的合法流程依據,業主多次要求物業公開或者提供有關恆紅的資質證明,至今仍無果。” 張婷說。

同時,據張婷介紹,怡和物業要求不選擇恆紅封窗的業主繳納每戶3000元的封窗押金。對此,建緯(昆明)律師事務所陳律師表示,《物業管理條例》並未明確規定裝修押金收取規定,而且很多地區已經出臺不得收取裝修押金。怡和物業的做法沒有任何法律依據的支撐。

當記者追問物業相關工作人員此事,對方稱剛入職不久,瞭解不多,可到服務中心找相關負責人瞭解。

恆紅方面則迴應不存在跟物業勾結的問題,當時是透過正規招投標進入小區的,跟業主是單獨合作的方式,就是不像其它比如萬科那種大開發商有三方合同這種依據。“也不存在什麼不正當關係,你看現在

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八區也是其它家在做,不是我們做的。”

而在昆明電視臺8099999於今年6月10日對

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八區的業主採訪影片中,受訪業主均反映了和

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九區業主一樣的遭遇。

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今年6月,8099999對

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八區封窗壟斷情況的報道

被“拖”的日子

“壟斷權”的事在恆紅退場後告一段落,但新的拉鋸戰才剛剛開始,其中不少後遺症至今仍然存在。

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九區多位業主介紹,業主們可以自行選擇安裝窗戶,要直到集體裝修時間過了、恆紅退場後,“大概在2018年底到2019年春節這段時間”。

在這之後,業主的窗戶開始集體大面積出現各種各樣的問題。

在過去三年裡,業主們最頭痛的一個問題是:保修期內,恆紅以各種藉口和理由拖延甚至拒絕來進行上門免費維修。

梳理業主和恆紅、物業交鋒的各種問題,主要集中在以下兩點:

恆紅不作為和物業的推諉

包括張婷、馬原在內的多位業務均向記者反映,恆紅長久以來一直存在不作為、消極應對的問題。

張婷表示,因為窗戶問題,自己早在今年3月就跟物業和恆紅做了反饋,但一直到6月份,也未有人聯絡其進行處理。

多位業主提供的業主群聊天記錄也顯示,在多位業主的多次反饋和催促下,物業管家登記了相關業主的電話,表示會將此事彙報給領導,但問題不了了之。

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業主對恆紅遲遲不來處理極為憤慨

李輝也告訴記者,“業主圈子裡也有傳言稱,恆紅之所以如此推諉,主要是因為怡和物業並未返還當時恆紅進場施工時的擔保金,但無論何種原因,最終苦的還是業主。”

恆紅胡姓工作人員則迴應稱不存在物業未退擔保金和業主反映的這些問題,她表示公司一直在處理,近日還剛剛補完了一家玻璃,並提供了相關房號,說可以去查。同時,也不存在不接物業電話的情況,前幾天還收到了物業給的名單,正在積極聯絡業主協商中。

至於上門處理時間問題,“在收到業主的反饋後,一般最多一兩天時間。”

馬原則認為這個回答與事實嚴重不符,“立即上門檢視”的前提是業主接受恆紅要求額外支付費用,如果要求恆紅履行保修責任的話,那麼這個時間就可以用“遙遙無期”來形容,通常要打十幾個電話,恆紅才極度不情願的、象徵性來看看。

恆紅對此的迴應則是,主要是因為該小區陽臺封窗基本都過了保修期,要維修的話需要業主自己出錢,但很多業主不願意出錢,然後事情就拖起來了。

“包括漏水等業主反饋的問題,確定是在我們恆紅封的,我們就會協商一個價格,去維修。如果確定不是在我們公司封的,給多少錢都不會去維修,我們不想找麻煩。”

費用的問題,就牽涉到另一個核心問題:保修期。

恆紅故意拖過保修期?

恆紅胡姓工作人員告訴記者,現在雙方存在的主要問題是,恆紅當時與

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九區業主籤的合同裡明確規定了保修期,根據材料和價格的不同,有的是一年,有的是兩年,但從2018年到現在已經過去了差不多三年,導致小區所有陽臺封窗基本都過了保修期。所以很多業主主要是不願意花錢,因此造成了拖延。

但這一說法遭到了好幾位業主的強烈反對。他們認為,恆紅說的所謂超過保修期的根本原因是,在保修期內多個業主已向其多次反映質量問題要求維修,但恆紅以各種藉口理由拖延時間,導致保修期屆滿後仍無法解決。

而關於部分業主玻璃爆裂的問題,恆紅則表示,保修期合同上都有規定,比如玻璃交付的時候是好的,之後如果炸裂就說不清楚原因了。而且鋼化玻璃本來就存在自爆的問題,這種廠家不會保修,封窗單位更不會保修,維修或者更換需要業主自己承擔費用。

馬原不認同這種說法。他認為鋼化玻璃炸裂的情況並不正常,系由於鋼化玻璃質量問題以及安裝不當導致。業主與恆紅簽訂的是包工包料的買賣安裝合同,即恆紅對玻璃進行加工後進行安裝,業主支付對價,並非業主自主採買材料交由恆紅安裝。

因此,合同約定的保修期是指,對恆紅製作安裝的整個陽臺窗戶所有質量的保修期,恆紅所稱的玻璃沒有保修期與合同約定不符。

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多位業主都反映玻璃有自爆的問題

同時,馬原還向記者展示了自家的窗戶爆裂情況,“我查閱了相關資料和諮詢了行家,這種爆裂形狀叫蝴蝶斑,屬於炸裂自爆。但恆紅的人過來後,說為外部擊碎,推脫責任。”

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馬原家自爆的窗戶,爆裂點周圍形似一隻蝴蝶

建緯(昆明)律師事務所陳律師表示,對於業主在保修期內反映的質量問題,即使恆紅公司拖延到保修期結束後,也不免除其應當履行的保修責任。質保期內,義務人拒絕保修或者在合理期限內拖延維修的,買受人自行或者委託他人維修後,可以就修復費用及修復期間造成的其他損失向義務人進行主張。

相關資料顯示,恆紅門窗成立於2010年,註冊資本1000萬元,實繳資本100萬元。該公司在2018年5月,完成了經營範圍變更,由鋁合金塑鋼門窗、玻璃門窗、鋼結構門窗、建築材料等的銷售,新增為鋁合金塑鋼門窗安裝、室內裝修裝飾工程、鋼結構工程、門窗工程施工等。

簡單地說,就是從一家銷售公司變成了有施工資質的公司。而2018年5月這個時間點,也大致與

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九區交房時間吻合,不得不讓人產生聯想。

此外,據恆紅門窗官網顯示,該公司目前已與佳湖花園、佳湖新城、華都花園、

融城優郡

、潤城、廣福城、

鑫都韻城

等多個小區有過合作,而這些小區幾乎全為本土開發商所開發。

被頻繁投訴的開發商和物業

要說近幾年被業主投訴最多而見諸於媒體的開發商,恐怕雲南潤城投資有限公司(前身為子元集團)旗下的雲南龍宇地產和雲南

長水航城

開發建設有限公司“不遑多讓”。前者圍繞前衛西路和日新中路交叉片區開發了潤城,後者在空港片區開發了

長水航城

據瞭解,潤城作為一個2000畝城市大盤,目前已開發近十年,現在最新在售的房子為潤城三辰府,毛坯房,因為是“學區房”,均價約19000-21000元/㎡,遠超昆明市場14000元/㎡的均價。

企查查顯示,兩家地產公司的風險事項多達700多條,因商品房預售合同、追償權、產品責任及其他民事案件的經濟糾紛不斷。

而兩個樓盤的物業公司均為同一家:昆明怡和物業服務有限公司。

從潤城九區業主反映的情況看,這家物業公司給他們帶來的糟心事可謂“罄竹難書”,比如小區垃圾站經常垃圾成堆,放在門口的東西會無故消失,多年前就說要修的路一直不見通,小區戶型和質量與周邊新小區相比差距很大等等。

媒體報道的事例更多。據云南資訊報報道,今年8月,昆明潤城五區發生電梯“吃人”事故,業主田女士的母親因電梯故障,被困了40多分鐘,當事老人也因此進了醫院。但物業公司的工作人員壓根沒有問過老人的身體情況,站在一旁不管不顧。

另外,有業主在“潤城五福臨13棟業主群”中反映日常問題,樓棟管家基本不回覆,甚至還出現了發自微信名為潤城五福臨18棟管家的“你爹不想回答你”的訊息。

而同屬於該公司旗下的

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專案,自開發以來也是投訴不斷,常年登上人民網地方留言板,投訴問題涉及垃圾成堆、電梯地基下陷、經常停水停電、辦不了房產證、交房發現玻璃門損壞、地磚開裂、牆漆脫落陽臺護欄不牢固等諸多問題和安全隱患。而該小區最知名的一次,是在前兩年因為泡沫牆等質量問題上了各大媒體頭條。

2019年,

長水航城

被媒體曝光承重牆裡塞滿泡沫

除了樓盤質量,雲南潤城投資的公司治理也出現重大問題。在2019年因涉雲南省農信社腐敗窩案,董事長及實控人林立東曾因涉嫌單位行賄罪被批捕。但後面因何且何時出獄,媒體並未公開報道。據業內人士透露,林立東目前人已在國外,主要透過影片等方式處理公司事務,算是“遙控指揮”。

(文中業主姓名均為化名)

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