養雲之後, 建發也談不了東二環

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在所有福州公司投資總給集團彙報的看地報告裡,「東二環」永遠是安全的代名詞。除去幾乎不出地的鼓樓和臺江,東二環三個字,就代表了熱銷。

不管是早前的紅盤保利公園左岸、榕發觀湖郡,近期的超級紅盤建發養雲,甚至連已經去到前橫路東,在福州幾無品牌積累的不太紅盤聯發君樾府,也能取得不錯的開盤成績。

東二環,指的是環繞福州二環的東線,連江路。

和很多外地房企的理解不同,「東二環板塊」在福州的語境裡,並非傳統意義上的東二環道路以裡:

東二環泰禾廣場本身,已經是東二環之外。

它泛指以東二環泰禾廣場為核心,以東、以南、以北的一段城市介面,但,卻比二環內的王莊和同在二環邊的連潘,具備更高的城市價值。

但有時候,你得相信一切有盡頭,相聚離開都有時候,沒有什麼會永垂不朽。

就像銀保監會郭主席說押注房價永遠不會下跌的人最終會付出沉重代價一樣,押注東二環永遠安全的開發商最終也會付出沉重代價:

尤其是那些打著東二環概念,卻遠離東二環核心區的那些的東三環專案。

2021年10月20日,實際樓面價超過25000元的首開香頌開盤,推售188套,怒賣了:

8套。

1

2021年5月13日,福州第一批次集中供地,建發以24221元/㎡樓面價+8700㎡的自持租賃用房的代價,競得位於晉安區福光路與福馬路交叉口東北角的2021-14號地塊。

地塊實際樓面價超過27500元/㎡,而政府銷售指導價,每平僅:

32000元。

考慮到拍地時封頂30%的溢價率,可再提升3%的備案價,每平有望備案至32960元,加上3500元/㎡的精裝包,最終價格應該備在36500元/㎡精裝。

拿地後,美的比建發更急地宣傳了合作的資訊:大腿先抱住了。

專案案名定為建發君蘭和鳴。入市之後,建發發出了一幅海報:

養雲之後,見和鳴。

一開始,江湖有友商笑稱:養雲三期。

但和鳴不是養雲。

專案定位【東二環。晉安湖CBD,107-149㎡央境智慧府院】,但實際上:

東二環泰禾廣場在5公里外,晉安湖在4.5km外。

包圍著建發君蘭和鳴的,是一整圈倉儲、物流、工業用地和專業市場。

你對城中村美景的想象,大抵如此。

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養雲之後,就這???

連養雲本雲,也表示了反對。

前日,收官階段的建發養雲釋出了這樣一幅微信海報:

養雲之後,不談其他。

君蘭和鳴:???不是說好見和鳴的?

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這個主標,非常貼切地描述了東區的現狀:

東二環的光環輻射力已經式微,養雲享受了最後的板塊紅利。

而在市場狂熱褪去之後,開發商們發現:

那些打著東二環概念,卻遠離東二環核心區的東三環專案,混不開了。

2

東二環,是現階段福州毫無爭議的最成功的新區,全福州【城市濃度】最高的地方。

泰禾,這個已經躺平的開發商,以一己之力,把曾經無人問津的化工路板塊,變成今天投資總們報告裡最安全的「東二環板塊」。

2015年泰禾廣場開業後,受益的除了泰禾自己開發的「福州住宅天花板」之一,老闆自己都自留房號的金府大院,還有北面的融僑悅城、保利香檳國際、融信後海和南面的首開香開新城的業主們,甚至是安置房鶴林新城和嶽峰新城的業主們;

保利香檳國際首開1萬出頭,高峰期二手房售價超過4萬,市場用真金白銀,證明了「東二環」概念的價值。

而鶴林公園以東、牛崗山公園以南,前橫路以西,是東二環輻射的最後範圍了:

泰禾廣場北側一眾樓盤,重「城市感」,而與泰禾隔著一座公園的養雲,屬於更適合居住的,生態和商業結合得更均衡的最佳居住區。

但再強的光芒,輻射能力也有邊界。往南到五里亭,跨過金尊府東側的鶴林公園,「城市濃度」驟減,往東到前橫路,往南甚至只是隔著一條化工路,

城市感猛然消失,重回之前的城中村觀感。

養雲的成功,是天時地利人和的結果。

東二環最佳的地段之一、積蓄已久的改善需求(還是友商不給力)、建發的品牌力、高標準的示範區打動力,以及最重要的:

火熱的市場時機。

在君蘭和鳴這塊地拍地彼時,王教授說:

這塊地拍地時,地價幫你算好了,未來的指導價也幫你算好了,貨值、成本、利潤空間政府都幫你算好了。

沒算到的是,一系列鐵拳政策下,入市時迅速冷卻的市場,和客戶普遍的觀望心態。

不可否認,君蘭的戶配和總圖,不失為非常優秀的解法:

60M的限高,做18F的2T2牽手樓,總圖策略裡,107㎡收割首改,131㎡收割再改,149㎡不限售產品收割房票吃緊的土豪,且配比均勻,除了3#的兩列131㎡臨路臨租賃房外,幾乎無可指摘。

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但是,並沒有好到逆地段的程度。也意味著,地緣客仍然是主要客群。

專案仍然希望做純改善,所以107㎡只做了3房,但:

客廳寬度僅3M7。

而149㎡兩個戶型中的其中之一,客廳寬度甚至僅4M。

土豪不要面子的嗎?

戶配做了178套149㎡,問題來了,外來的土豪看得上這個地段嗎?

而地緣的客群,是否足夠消化375套107㎡和130㎡?

戶型最好的130㎡,總價已經接近500萬。這個總價段,在福州,太能挑了。

超過36000元的實際單價,低配的精裝,同在東區對標的競品,包括之前已經開盤的聯發君樾府和融僑望雲。

君樾府和望雲,一個離東二環更近,已經在首開時被市場檢驗過;另一個位處以往【正脈】東二環看不起的五里亭連潘板塊,卻享受了五里亭的豐厚地緣客戶儲備,距離核心城區更近的區位,低調收割了綠城桂語映月純大戶型改善之外的首置和首改需求,悶聲發大財。

而君蘭和鳴所在的「東二環」,實際上都快到鼓山,連一街之隔的老新村都叫「鼓山苑」。

假東二環、真鼓山的地段,無法說服改善客戶,地緣客戶數量又太薄。

而為數不多的意向客戶,到地塊周邊兜上一圈,都覺得五里亭簡直是曼哈頓。

何況,同一個板塊,一街之隔,還有二批次土地裡,實際樓面價低了兩千的保利新地塊,客戶等一等比一比,它不香嗎?

很早就打出【即將開盤】的君蘭和鳴,遲遲沒有下文,全無養雲時的高調。

而即將開盤的君蘭,在宣傳海報上仍然在強調飛簷、禮制、斗拱、雕欄這些示範區的小技巧和虛無縹緲的唐風禪境。

星哥問,窮逼不太懂,花500萬的客戶,是為了未來幾年在城中村裡看大門上仿製的飛簷斗拱,修禪抄經嗎?

加價可能只是個虛無的煩惱。因為現下的君蘭和鳴,比起賣多少錢,更重要的事情恐怕是:

能不能賣得出去。

可以預見,在養雲熱銷時高喊學習建發好榜樣的友商們,甚至是深情合作操盤的友商,一旦君蘭和鳴開盤受阻,會得出另一個結論:

原來不過是運氣好罷了。

3

很多時候,剛需盤最怕的事,是邊上有碧桂園、恆大和融創,而改善盤最怕的事:

是邊上有建發。

每當公司經營例會上開始質疑為什麼營銷賣不過建發的時候,營銷都會友善地建議公司領導班子,去參觀一下旁邊競品建發的大門、園林景觀和示範區,瞭解一下客戶為什麼選建發。

但建發只是賣大門嗎?

在廈門,同樣的地,在別人手裡不一定賣得出來,比如一度躺平的馬鑾灣,比如多年不冷不熱的集美新城,到了建發手裡,都能化腐朽為神奇。為什麼?

因為在廈門,教育局很像他家開的。

比如建發中央灣區對口的下忠小學,可以搖身變成五緣試驗二小;

比如集美建發央著對應的亭北學校,初中變成了外國語,小學變成了實小;

比如建發落地馬鑾灣時,板塊的教育配套還是缺失的。然後,雙十附校來了。

建發的slogan是,打造鑽石人生。而建發在一步步的廈門開發過程中,用事實告訴了客戶,什麼叫:

打造鑽石學區。

為什麼?

原因很簡單,和華潤、招商、保利各自都覺得自己是共和國長子不同,

銅鑼灣只有一個陳浩南,特區只有一個長子。

建發地產背後是建發股份,建發股份背後是建發集團,而建發集團上屬,是廈門國資委。

所以,在廈門,不管多少錢拿地,建發總是能賣出來。

而那些打造不出來鑽石學區的城市呢?

2017年7月28日,建發以限價27。17億+2。88萬平方米配建競得位於福州淮安的2017-14號地塊。折算配建後,實際樓面價約為31490元/㎡,也是金山罕見的地價破3萬的地塊。可謂信心滿滿。

結果呢?

習慣了拿地後快速動工和開盤的建發,硬是在拿地後憋了3年,2020年才開盤。截止2021年10月,全盤成交的備案均價僅32181元/㎡:

僅比樓面價貴691元。

而複式部分的備案價,更是跌破樓面價的30078元/㎡。

但即使如此,仍然不好賣:400套出頭的房子,前前後後也賣了1年多,每個月穩定只能賣20-30套:這還是風來了+降價帶來的。

原因很簡單:3年過去,淮安板塊的均價,仍然停留在2萬出頭。

哪怕已經是虧無可虧,3萬的售價,仍然突破了福州人民對淮安的價格認知。400萬以上的總價,客戶可選的競品更是遍佈全城。

大門失效了,園林失效了,示範區也失效了。

星哥說:

這時候要是有個好學校就好了。

時至2021年,期房都賣成了現房。然而,在中介的朋友圈,人們還是能發現榕墅灣特價房的廣告。

來吃串的投資部小李說,榕墅灣這個專案,讓建發少說虧了10個小目標。

而看起來名利雙收的養雲專案,小李說,據內部人員介紹,上半年風風火火賣了快40個億的養雲一期,淨利還不到:

10萬。

按半年算,每個月約掙16666元。

非常吉利的數字。

小李說,作為一個打工人,他每個月的工資居然比福州紅盤賺得還多,心裡十分欣慰。

根據建發年報顯示,2017年,建發地產業務的歸母淨利潤僅為21。13億元。

而2017年拿下的福州榕墅灣這一個專案,可能就虧了10億。

賺就賺微利,虧就虧十億。

那麼這次,樓面價估算近28000元的君蘭呢?

黑格爾說,人類從歷史中吸取的唯一教訓,就是人類不會從歷史中吸取教訓。

4

很多知名企業家都說過:企業不賺錢,是不道德的。而不賺錢的時候,企業往往從成本上下文章。

2018年至2020年,是建發快速發展的三年。截至2020年底,建發房產全口徑銷售金額達到了1296。78億元,成為千億新兵,增速高達76%。

但在規模快速擴張的同時,其盈利能力和淨利潤卻在下滑,毛利率持續下探。

建發房產主要的地產開發平臺「建發國際」,2018年至2020年的毛利率逐年走低,分別為:

33.3%、25.86%、17.2%。

胡建人王興也說,「在高速成長的時候,你在質量、成本、速度中三選二,要捨棄一個。」

建發對專案有一個重要的考核維度:業主滿意度。權重有的時候甚至超過了專案的經營狀況。

2018年,在第三方專業服務機構賽惟諮詢提供的調查報告中,建發房產的總體滿意度位列全國房企第三,其中房屋質量、投訴處理滿意度位列全國房企第一名。

三年過去,如果今年再評比,合肥建發雍龍府、長沙建發央著二期、深圳龍華璽園、無錫建發玖裡灣的業主們,可能不會那麼滿意。

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至於福州榕墅灣的業主,他們可能會問:

物業能配皮划艇嗎?

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