再現“驚魂”戲碼 中小地產股為何頻頻“閃崩”?

作者 | 王迪

出品 | 焦點財經

一邊是,碧桂園、龍湖等5家示範房企融資“開閘”,提振市場信心。另一邊,中小房企股市突遭動盪。近兩週,佳源國際(02768。HK)、領地控股(06999。HK)、大發地產(06111。HK)等房企股價上演“清盤式暴跌”,市場之下可謂“冰火兩重天”。

焦點財經發現,截至5月31日收盤,亦有A股其他中小房企股價也遭遇了不同程度的下降,“妖股”中交地產觸及跌停,廣匯物流、財信發展、天保基建等跌幅居前。

再現“驚魂”戲碼 中小地產股為何頻頻“閃崩”?

5月31日,A股地產企業股價跌幅情況

佳源國際遭遇股價閃崩的時間是5月18日,最低下探0。56港元/股,當日收跌41。41%。5月19日,領地控股和領悅服務集團(02165。HK)股價均遭遇大跌,截至當日收盤,跌幅分別為83。82%、59。6%,創上市以來新低。

事實上,4月以來天譽置業遭遇股價斷崖式“跳水”,而大發地產股價“閃崩”似乎與此前的“清盤呈請”密切相關。只不過,幸運的是,大發地產的股價在5月31日迎來回彈,盤中漲幅一度超40%,截至收盤,股價上漲22。58%。

中小地產股集體上演“跳水”,是有人惡意做空,抑或是像新力等出險房企暴雷的提前預警?

IPG中國首席經濟學家柏文喜在接受焦點財經採訪時表示,內房股接連閃崩的原因主要是,今年以來樓市銷售急劇下滑,去年第四季度以來的行業調控的持續放寬措施不但不見效果,反而4月份以來的市場走勢更加慘淡,從而導致本已陷入困境的行業流動性更是雪上加霜,多家行業龍頭民企接連出現違約和暴雷問題,導致行業信心極度脆弱所致。

“過去一年所有上市房企的總市值蒸發8500多億元,地產行業市值如此慘淡與行業走勢、樓市的慘淡現狀,以及行業信心不足有關,也與美聯儲加息之下的流動性迴流美國有關。”

他認為,小房企股價閃崩與整體行業的趨勢與現狀有著必然聯絡,行業的慘淡和信心不足自然更加影響了這些小房企的銷售回款和融資,必然導致這些小企業的資金鍊和流動性承壓。

事實上,股價下跌與房企經營基本面密切相關。股價閃崩5天后,國際控股在5月23日盤前公告道出背後原因:因賬戶中的證券價值大幅下跌及未能追繳保證金,控股股東所持公司部分股份遭遇證券公司強制出售。

佳源國際緊急“自救”,將物業資產出售以便回籠資金。5月22日,佳源國際控股公告稱,金科智慧服務擬收購佳源服務73。56%股份,此項舉動並未能改變其大幅股權質押以及大量債務壓身的現狀。

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佳源國際控股停牌

根據佳源國際控股5月31日中午最新公告,控股股東明源集團投資有限公司持有的約3。14億股股份被證券公司透過孖展證券賬戶在公開市場強制出售,公司繼續停牌,而明源集團由公司主席兼非執行董事沈天晴控制。

領地控股與大發地產的股價“閃崩”同樣與債務相關。有市場訊息稱,股價的反映直指領地隱藏負債遠大於賬面,將超14億債務被挪到了表外。

領地控股給予的迴應是,集團營運維持正常;集團繼續照常開展業務;公司控股股東概無質押本公司股份;並無可能導致本公司控制權變動的事件。

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領地控股股價走勢

再現“驚魂”戲碼 中小地產股為何頻頻“閃崩”?

大發地產股價走勢

相較於前述幾家地產企業的毫無預兆,大發地產的“閃崩”似乎卻有跡可循,大發地產的基本面和流動性曾呈現在一紙公告中。

2月21日,大發地產公告稱,有債權人於2月18日就本金額為1500萬美元(約合人民幣9466萬元)的若干尚未償還優先票據,向香港特別行政區高等法院分別提交了針對大發地產(票據發行人),及其子公司垠一香港有限公司(票據擔保人)的“清盤呈請”。

有業內人士表示,由於大發地產的現金緩衝區間收窄、融資渠道受限,且面臨大量短期債務到期,其流動性風險已有所增加。

景瑞控股閃崩原因並未公佈,但值得注意的是,與債務密切相關,因為景瑞控股此前已發生兩起違約事件。

今年2月,景瑞控股就旗下2022年3月到期的1。9億美元票據向持有人發起交換要約和同意徵求,尚未償還本金額1467萬美元,構成區域性違約。此外,景瑞控股因未向一家非全資附屬公司償還於2021年12月31日到期的0。96億元借款,也構成違約。

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景瑞控股股價走勢

事實上,自2022年以來,中央層面多措並舉定調經濟發展方向,國家有關部門奏響經濟三部曲:做大基建,穩定房產,刺激消費。

只不過,市場受挫嚴重,行業信心不足,疊加百強房企逾8成淨利下滑,超十家房企年報面臨交易所拷問,債務問題被重點關注,而尋求債務展期的房企隊伍仍在擴容。與此同時,房企融資及債務現狀依舊嚴峻。

根據貝殼研究院統計,2022年1-4月房企境內、境外債券融資累計約2350億元,同比下降41%。2018年高位以來,前4月累計融資規模逐年下滑的趨勢顯著,且2022年下滑幅度出現明顯加速。4月房地產板塊境內、境外債券融資共發行63筆,較上月減少23筆,發行規模摺合人民幣約617億元,環比減少30%,同比減少34%。4月境內外債券融資到期債務規模約1013億元,較上月減少5。8%,同比減少26。3%,到期債務淨額396億,償債缺口回升到400億規模,房企債務承壓。

亦有資深人士告訴焦點財經,很多負債重的企業都有問題,政策已經“救”不動樓市了,除非三四線以下城市房地產還能大漲。

對於如今的股價暴跌,中小房企股價是否會跌出“黃金坑”還未可知,更多的案例呈現的是,股價回升困難,給予抄底的投資者造成巨大的虧損和沉沒成本,也減弱了市場的信心。

“當前房企要穩住市值主要還需要市場回暖和行業信心的恢復,依靠市值管理的技術性措施改變不了行業與板塊的基本面,也改變不了企業的資金面與業績,自然無法讓企業股價獲得根本性扭轉。”柏文喜分析稱。

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