北京離婚律師夫妻借男方母親名義買房,房子到底歸誰

近年來,隨著房屋限購政策的施行,有購房需求的當事人不得不選擇“借名買房”等方式規避房屋限購政策。但“借名買房”這種操作存在一定法律風險,比如名義購房人不認可“借名”事實,或者所購房屋屬於政策性保障住房,發生糾紛的,很可能導致房錢兩空。

那麼夫妻以男方母親名義購買的房產,到底歸誰所有?存在哪些法律風險?我將以下面這個案例為大家解答這些問題。

北京離婚律師夫妻借男方母親名義買房,房子到底歸誰

2015年,女方李曉曉與男方王強看中了一套房屋,但由於限購政策,雙方無法以自己的名義購房,於是決定以女方父親李某的名義購買該套房產。之後,男方王強向賣方黃某支付定金10萬元,女方李曉曉向父親李某名下銀行賬戶轉賬220萬元,當天李某即透過該銀行賬戶向黃某轉賬56萬元。

但讓他們沒想到的是,李某也屬於限購物件,無奈,只能讓王強的母親王某代為簽訂購房合同,李某也將銀行賬戶中的房款轉入王某的賬戶。

2015年5月,王某作為買受人與賣方黃某簽訂了房屋買賣合同,約定由王某受讓黃某自有的房產。對此留有一份《收款證明》,載明李某已透過銀行賬戶轉給黃某56萬房款,但因限購政策,變更買賣合同,買受人由李某變更為王某,上述購房款轉為王某購買該房屋的首付款。2015年7月,房屋產權經核准登記至王某名下。

2017年6月15日,李曉曉因病不幸去世。

在清點李曉曉的遺產時,父親李某和婆婆王某因房產歸屬問題產生爭議,對於王強和李曉曉出資購買房屋卻將產權登記在王某名下的行為,到底屬於贈與還是“借名買房”關係呢?

王某認為,這套房子是兒子王強和兒媳李曉曉共同出資購買贈與她的,房屋的租金也一直由她收取,她是房屋的實際產權人,並且,李某、李曉曉、王強與王某之間也沒有簽訂過借名買房協議,因此王某認為該房屋應當歸她所有。李某當然不認可這種說法,他說該房屋僅是借用你王某的名義所購買,而實際產權人應當是李曉曉和王強。面對此情此景,王強自然選擇幫母親王某說話,稱該房屋確實為他和李曉曉共同購買贈與母親王某的。

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一審法院認為,首先購房資金全部來源於王強和李曉曉二人,從資金流向來看,如果該房屋是李曉曉和王強贈與王某的,僅需要把購房款直接轉給王某即可,根本不必多此一舉,先轉給李某,再由李某轉給王某。 此外,根據李某轉給賣方黃某56萬元房款的事實,以及將170萬元轉給王某麗的行為,結合《收款憑證》的內容,可以認為王強和李曉曉最初想以李某名義購房,但因限購政策,變更買受人為王某。

綜上,對於該房產的歸屬問題雖無書面約定,但結合資金走向、房產支付情況、當事人提供的證據及陳述,法院認為王強、李曉曉借名買房的事實存在。但由於借名買房的行為事實違反了國家房產宏觀調控政策,法院無法直接確認房屋產權歸王強和李曉曉共有,但他們可以據此向王某取得相應的房屋折價款。因李曉曉已經去世,對於夫妻共同財產分割以及繼承問題,當事人可另案處理。

對於一審法院的審理結果,王某不服,並提出上訴。

二審法院認為,王某上述仍然主張贈與,但並未提供充分的證據加以證明,不能推翻李某主張的“借名買房”事實。最終二審法院認為,王某的上訴請求不能成立,予以駁回;一審法院認定事實清楚,適用法律正確,應予維持。

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司法實踐中,“借名買房”存在一定法律風險,主要有以下幾類糾紛:

(一)名義購房人不承認借名買房合同的存在,主張購房款為借款或贈與;

(二)房屋被處理或限制,如名義購房人因債務問題,房產被法院查封或強制拍賣;名義購房人離婚,房屋作為夫妻共同財產被分割;名義購房人死亡,房屋作為遺產被繼承等;

(三)名義購房人將房屋擅自賣給善意第三人;

(四)名義購房人不配合辦理房屋過戶手續。

所以,選擇“借名買房”的還望謹慎,不要購買拆遷安置房、經濟適用房等政策性保障住房,以免發生糾紛,房錢兩空。實際購房人與名義購房人最好籤訂書面協議,避免名義購房人發生違約行為。

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