財報一氪|投銷比超過40% 那個繼續“踩線衝規模”的綠城

製圖:未來可棲

8月25日,綠城中國(3900。HK)釋出2021年中期業績。當期合同銷售額同比大漲88%,取得1717億元的跨越式成績,並已完成今年目標近七成。在行業“逆風期”,綠城衝規模成果顯著。

上半年,綠城在收入、歸股淨利等指標上取得了不同程度的增幅。收入與去年上半年比較增長51。2%至361億元;股東應占利潤同比增幅達15。4%,對應數字是24億元。

不過利潤漲幅不及營收,綠城還是面臨增收不增利的情況。

背靠央企中交集團後,企業在融資成本、現金等財務等層面表現出更明顯的優勢。

總借貸加權平均利息成本同比下降60BP至4。6%;同期,銀行存款及現金是一年內到期借款2倍,一定程度上有底氣應對短期債務壓力。

為完成企業主席兼執行董事張亞東在2019年提出的“戰略2025”,綠城需要更快擴大規模,與之伴隨的就是債務壓力。截至今年6月30日,綠城中國仍踩中“三道紅線”中的資產負債率指標,處於綠檔的淨負債率也陡增了11。4個百分點。

總的來說,綠城中國是目前政策強管控之下,為數不多的加槓桿衝規模企業。

銷售額虛高 拿地銷售比高達96%

房企TOP10 的名單中,銷售排名上升的一小步,是具體數字表現的大幅增長。

根據中指研究院的房企上半年業績榜單,綠城銷售排名由2020全年的第十名,上升至第八名,超過第九名華潤置地近百億。

不過,中指榜單披露

銷售額虛高 拿地銷售比高達96%

另外,計入銷售額的還有以綠城品牌銷售的代建管理專案,這塊的合同銷售金額約348億元。

,這之中的權益銷售業績僅有712億元,也就是1717億元的銷售額,屬於綠城自己的只有41%。並且企業銷售權益比重已經連續兩年走低,相較2020年下降14.6個百分點。

這與銷售額增長是企業戰略的“硬指標”有關。綠城的“戰略2025”計劃中,2020年銷售目標是2500億,2025年是3500億。

從綠城抱團取暖的拿地方式也可以反映企業衝刺銷售額的決心,透過招拍掛、收併購,綠城在北京、杭州、西安等一二線城市共取得67個專案。這之中持股比例小於等於50%的共23個專案,100%全資購入的僅有20個。

在規模增長的戰略下,綠城上半年拿地成果很可觀。財報顯示,上半年權益拿地額達740。47億元。

助力企業銷售排名上升的水分,越來越多了,

今年上半年,監管層要求房企買地金額不得超過同期銷售額40%比例被重提,

快節奏拿地,伴隨的是風險。

用權益拿地額與合同銷售額比值計算,該指標也超過監管要求的40%紅線。

在“三道紅線”已經踩線一條的情況下,綠城上半年的地銷比反映了一定程度的財務風險。管理層在業績會上表示,下半年將找準視窗期拿地,“用小資金來拓展大貨值”,並將從拿地到開盤的速度再進一步提高。將重點放在抓銷售和回款來降低風險,爭取早開盤、多推貨,進一步做大銷售額,降低整體的地貨比。

如果拿地、銷售數字都按照中指院機構釋出的權益值計算,綠城上半年的地銷比高達96%;

告別宋衛平時代的綠城,在逐步走入標準化時代。標準化,也是今年業績會被管理層提到的詞。將高品質產品加深標準化落地,主要就是靠快週轉。

與此同時,“標準化”還包括提升公司的人均效能。在去年的業績釋出會就已被提出,管理層表示,要繼續提高人均效能值。如果按營收計算,綠城在去年整體的人均效能同比下跌1。96%。

管理層在業績會上提出,上半年從拿地到開工4個月、至開盤6。8個月、至股東投入回正12。3個月,至交付時間30。6個月,分別同比提速10%、8%、14%及6%。專案週轉速度提高也帶來回款率的提升,綠城上半年回款率達到95%,自投專案銷售單價則同比微漲至2。82萬元/平米。

淨利率下跌 連續第五年計提減值損失

同時,隨著一二線城市限價政策逐漸強化,房價上限和地價之間的利潤逐漸降低,行業企業面臨毛利率下滑,

淨利率下跌 連續第五年計提減值損失

此外,高週轉所帶來的營收、銷售上漲,並沒有使利潤得到預期上漲,據同花順資料顯示,綠城上半年的淨利率是10.82%,同比去年同期下降2.28個百分點。

2021上半年,綠城的毛利率降至22%,同比下跌3.9個百分點。

昨日收盤後,綠城股價表現不佳,報10。72港元,跌幅2。01%。

報告期內,綠城再一次計提減值,其中非金融資產的減值虧損達1.55億元,沒有披露詳細專案。此外,2017-2019年財報中,綠城合共計提減值54.23億元。

永續債分走一部分股東利潤是事實。截至2021年6月30日,綠城中國的永續債餘額為185。37億元,其利息高達6。5億元,佔到歸母淨利潤的比重達約27%。

業績會上,執行總裁耿忠強表示,“隨著可贖回日的到來,公司將逐步對現有存量的永續債進行贖回。在所有的永續債沒有贖回之前,公司也暫不考慮新的發行。”

半年報顯示,上半年公司的淨負債率升高11個百分點,達75。2%,但仍在監管綠檔。另外,處於黃檔的資產負債率指標也有小幅上升。

淨負債升高的一部分原因來自於上漲的有息負債,上半年有息負債增加7。3%至1279億元;這之中一年內到期的借款301億元,較去年年底減少24億元,佔有息負債比例也有相應減少。

關於上升的債務壓力,

連續4年的減值撥備,是分走利潤的一部分疑似原因,部分小股東曾發起“減值分走利潤”的質疑。

面對當前房地產行業調控的總體形勢,綠城主席張亞東認為目前行業最大的特點就是分化,具體表現在城市、產品、企業、資源的分化,在這樣的格局中,張亞東認為這為綠城創造了機遇。

永續債利息分走6.5億元股東利潤

張亞東在業績會作結束髮言時提出,綠城要增加在整個市場的份額,“到2021年,我們預計能佔到全行業17萬億的2%的份額,我們未來希望在份額上還有所增加,希望未來在利潤和營收上實現更大的增長。

2018年期間,綠城佔比全行業的份額約1%。在行業分化的時機,三年時間規模翻倍,企業的利潤增長和財務健康能否跟上相應的節奏,需要被持續關注。

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