新股前瞻 | 東原仁知服務透過港交所聆訊,三年淨利潤增長409.4%

4月13日,東原仁知服務在港交所透過聆訊,表明又一家房企欲透過分拆物業上市的方法登陸港股,獲得融資。

不過,自2021年年末,港股物企上市熱潮已經明顯“遇冷”,不少成功登陸港股的物企也遭遇了破發。在這樣一個市場低迷的節骨眼上,東原仁知服務的到來似乎顯得有些“不合時宜”。

趕“末班車”上市,另有苦衷?

東原仁知服務沒有趕上“最好的時代”。

自2018年以來,港股迎來數次物管企業分拆上市潮,2020-2021年連續兩年物管行業新上市企業超10家,遞表和透過聆訊但還未上市的企業在2021年一年就超過30家,包括朗詩、中駿、領地、越秀、新力等多家房企都是“你方唱罷我登場”,熱鬧得很。

智通財經APP從房企的角度來講,在中央多次強調“房住不炒”、並出臺三道紅線監管要求的大背景下,房地產融資收緊的趨勢已經形成。

透過在稽核相對寬鬆、門檻相對較低的港股分拆上市,能夠滿足融資和流動性需求,減輕母公司的債務壓力,彌補回款不及時的資金缺口。

而從資本市場的表現來看,經營業績保持高增長、同時具有較高投資回報率的物管企業也受到了投資者的青睞,一度成為港股市場打新的大熱門。2020年,物業新股全年首發PE均值約50倍,其中最高首發PE值甚至到達120倍。

但到了2021年下半年,隨著房地產行業頻繁爆雷,架構調整、裁員等傳聞頻傳,以及物管新股在港股市場上的稀缺性下降,物管板塊表現明顯遇冷,更有多隻物業新股接連破發。

截至2021年年底,51家上市物管企業股價漲跌幅平均值為-15。6%,漲跌幅中位數為-21。37%,其中年內股價實現收漲的企業僅有10家。全年新上市的13只物管股中,10只股價均出現不同程度下跌。

東原仁知服務為何要在這風聲鶴唳的關頭反其道而行之?在這一舉措的背後,其實有著不得已的苦衷。

母公司債務纏身,急需“輸血”救急

據智通財經APP瞭解,東原仁知服務於2003年成立,並於2004年開始為源自迪馬集團的住宅物業專案提供物業管理服務。其母公司迪馬股份(600565)收入的近87%來源於房地產板塊,在這場房地產行業的寒潮中,迪馬股份也遭遇了大部分房企的困境。

根據迪馬股份2021年年度業績預告,公司預計歸屬於上市公司股東的淨利潤為9,015萬元左右,與上年同期相比,同比減少95%;歸屬於上市公司股東的扣非經常性損益的淨利潤為-5485萬元左右,與上年同期相比,同比減少104%。

2018年-2021年前三季度,迪馬股份的毛利率分別為29。92%、28。65%、20。39%和18。34%,明顯持續下滑;2021年前三季度,營業總成本則同比增加了67。47%至108。27億元。與此同時,根據2021年三季度報顯示,迪馬股份的短期負債(短期借款、應付票據、一年內到期的非流動負債三項合計)總額達85億元,而其賬上的現金及現金等價物只有45。96億元。

業績“大變臉”連帶著債務壓身,迪馬股份分拆旗下物管公司上市也實屬無奈。

那麼,東原仁知服務這隻新股的業績究竟如何,是否能夠成為迪馬股份的“救命稻草”呢?

營收淨利雙增,在管面積屬行業中游

據智通財經APP瞭解,東原仁知服務的主要業務包括物業管理服務、社群增值服務和非業主增值服務。2021年,物業管理服務、社群增值服務和非業主增值服務分別佔收益比例為52。7%、24%和23。3%。

新股前瞻 | 東原仁知服務透過港交所聆訊,三年淨利潤增長409.4%

聆訊後資料顯示,東原仁知服務的收益由2019年的5。59億元增加約113。4%至2021年的11。93億元,複合年增長率約為46。1%;於2019年至2021年間利潤分別約為2560萬元、8450萬元及1。30億元,複合年增長率約409。4%。

從最核心的物業管理服務來看,2019-2021年東原仁知服務的物業管理服務收益分別為2。57億元、3。49億元和6。29億元,分別佔同年總收益的約46。0%、45。6%及52。7%。同時期東原仁知服務物管業務的毛利率分別為17。6%、23。5%和23。1%。

從社群增值服務來看,2019-2021年東原仁知服務的社群增值服務收益分別為1。75億元、2。04億元和2。87億元,分別佔31。4%、26。7%和24%。東原仁知服務該業務的毛利率分別為31。4%、34。5%和29。7%。

新股前瞻 | 東原仁知服務透過港交所聆訊,三年淨利潤增長409.4%

與港股上市物管企業比較,2021年49家港股物企中,有47家公佈了物業管理服務的資料,合計收入932。94億元,平均漲幅約42。33%。14家物企的物管服務收入增速超50%。33家公佈物管服務毛利率情況的企業中,平均毛利率水平達23。3%,低於均值水平的物企數接近一半。與同行業上市公司相比,東原仁知服務的業績和增速並沒有明顯優勢。

從在管物業專案來看,截至2021年12月31日,東原仁知服務有325個在管物業專案,包括住宅及非住宅物業,覆蓋中國16個省、自治區及直轄市的51個城市,總在管建築面積約為2820萬平方米。其中,133個為住宅物業及192個為非住宅物業。

報告期內,公司的在管建築面積持續增長,於2019年、2020年及2021年12月31日,其分別約為1190萬平方米、2110萬平方米及2820萬平方米。報告期內,公司管理的物業專案主要位於重慶、四川省及湖北省,並不斷拓展至其他省份。截至2021年12月31日,上述地區產生的收益佔物業管理服務總收益的59。0%。

根據樂居財經研究院釋出的《2021年港股物企規模排行榜》,東原仁知服務2021年年末的在管面積,其在近50家港股上市物企中排名或將在30多位。

物管行業正轉向冷靜期

隨著港股上市物管企業越來越多,可以預見的是,港股物管板塊將經歷一段較為低迷的調整期,未來物業股的估值將逐漸迴歸到合理水平,且近期也開始大幅度回暖。

從2021年的業績來看,港股物企營收差距拉大,頭部企業強者恆強的趨勢愈發明顯。碧桂園服務(06098)、雅生活服務(03319)、綠城服務(02869)、保利物業(06049)、華潤永珍生活(01209)和世茂服務(00873)這6家頭部企業貢獻的收入佔港股物企總收入的50。73%。

2021年,物管行業規模競爭愈演愈烈,行業加速整合。據嘉和家業物業服務研究所統計,2021年行業收併購涉及金額增長2倍以上,達到近400億元,其中合景悠活(03913)透過收併購等拓展方式,獲得在管面積實現395。4%的增長,規模增速位居港股上市物企第一位。

社群增值服務成為了行業新的擴張方向。中信證券研報指出,2021年,上市企業社群增值服務收入增速68%,明顯高於綜合營收增速;社群增值服務收入佔比達到16%,毛利佔比則達到25%,都較2020年提升2個百分點。

隨著中國經濟發展方式由粗放式發展轉向精細化發展,物管行業消費屬性逐漸增強,其輕資產優勢十分明顯,仍然是一條長期前景向好的熱門賽道。

如今,在港股整體走勢低迷、市場處於價值窪地的大背景下,投資者宜對具備持續成長潛力的優秀物管公司保持關注,此外,關聯房企的生存狀況亦是持續影響物管公司估值的核心因素。

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