中報觀察|首創城發這半年

中報觀察|首創城發這半年

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銷售承壓、利潤下行、融資艱難……在多重因素的衝擊下,2022年上半年,房地產行業的寒冬仍在持續。

在此背景下,有的企業忙著轉型,有的企業忙著“自救”,而去年九月剛剛重組合並的首創城發,似乎也還在調整和適應。

近日,首創城發披露2022年度公司債券中期報告。

資料顯示,上半年,首創城發實現營業收入99。84億元,同比下降16。85%;利潤總額5。83億元,同比下降46。02%;歸母淨虧損3。03億元,同比下滑262。96%;營業毛利率13。56%,較去年同期下降8。77%。

從幾個主要的指標來看,首創城發上半年的走勢與行業週期大體一致。

早在去年11月的戰略釋出會當中,該公司管理層亦明確,經過近幾年房地產的宏觀調控,過去“暴漲”、“躺賺”的情況已經不復存在,當下行業進入到“深耕細作”的時代。

在此情況下,首創城發不再強調簡單粗暴的規模擴張道路,而是透過資源的合併,“強基固本,穩中求進”,更加強調質量效益,注重長遠發展。

不過,從中期財報來看,首創城發要實現“穩中求進”,仍需努力。

業績篇

“從戰略層面來說,退市並且整合,可以實現更大的發展空間和靈活性。”

2021年9月30日,首創置業在港交所撤牌退市,結束了18年的港股旅程。兩個月後,首創集團旗下“北京首創城市發展集團有限公司”召開發佈會,宣佈新品牌“首創城發”正式啟用。

更新後的首創城發,不僅承接了原有的上市平臺——首創置業,還注入了首創集團旗下未上市的首創經中、首創新城鎮和北京綠基三大業務平臺資產。

不過,資產的注入似乎暫時未給首創城髮帶來更高的業績。從最新公佈的資料來看,上半年,首創城發實現營業收入99。84億元,相較去年同期的120。07億元,下降16。85%。

債券中報明確,目前首創城發的主要收入來源為房地產開發、土地一級開發和城市運營,不過並未披露具體各項業務的收入資料。

在此前的戰略釋出會上,該公司管理層明確,首創城發將以三大業務航道(城市綜合開發、城市綜合運營、城市更新升級)和三大強勁引擎(金融、科技、機制),未來形成以大資管為主導的業務生態系統。

由此來看,目前首創城發的其他業務航道似乎還在培育過程當中,並未對業績帶來太大的貢獻。

對首創城發而言,其將房地產開發定位為“業績主要貢獻,利潤壓艙石”。此前,該管理層認為,“首創城發會繼續堅持開發物業,因為目前沒有一個更好的業務能夠替代房地產開發,不過會淡化規模增速,夯實長遠發展基礎。”

據觀點指數公佈的資料顯示,2022年前8月,首創城發實現全口徑銷售額164。7億元,排名第65位。

據瞭解,目前,首創城發的商品房銷售及土地投資聚焦於京津冀、長三角、粵港澳三大核心城市圈及潛力型強二線單核城市。上半年該公司較少出現在公開招拍掛市場拿地,年初透過收併購的方式拿下武漢一個專案,6月30日又以7。64億元代價收購雅居樂位於重慶兩江新城的四幅土地。

土地是地產企業發展的基石,首創城發重組設立之後,集團便注入了大量的戰略資源。其中包括自有用地資源65000畝土地,加上上半年收併購得到的土地,該公司在債券中報中明確,“現有的土地儲備可以滿足本公司未來三年發展需要,規模適中。”

不過,首創城發同樣需要警惕存貨週轉及存貨跌價的情況。

2022年中期,該公司的總額為2077。34億元,流動資產總額為1637。96億元,存貨資產總額為1082。95億元,存貨佔流動資產和總資產的比例較高,分別為66。12%和52。13%。存貨佔流動資產比例過高,亦說明企業存貨變現的能力還有待提升。

利潤方面,上半年,該公司錄的利潤總額5。83億元,同比下降46。02%,歸母淨虧損3。03億元,同比下滑262。96%,營業毛利率13。56%,較去年同期下降8。77%。

實際上,該公司的盈利指標已經連續多次出現下滑,2021年全年,首創城發合併口徑的淨利潤為0。21億元,同比下降99。15%,歸母淨利潤為6。40億元,同比下滑39。22%,營業毛利率19。45%,較去年同期下降7。27%。

至於指標持續下滑、上半年歸母淨利潤虧損的原因,該公司表示,一方面部分專案受當地限價政策影響,銷售價格及速度未及預期,公司毛利率有所降低,而前期高毛利專案已陸續完成結算;

另一方面,首創城發吸收合併首創置業之後,將承繼和承接首創置業的所有資產、負債、權益、業務、人員、合約以及所有其他權利及義務,首創置業賬面以前年度確認、2021年當期確認的未彌補虧損對應的遞延所得稅資產,因未彌補虧損預計無法繼續使用,全額予以衝減,2021年度衝減金額14。23億元。

不過,該公司亦明確,“隨著首創城發未來業務板塊的進一步升級拓展,以及首創集團未來資源的進一步支援,對公司未來利潤水平或將形成一定支援。”

財務篇

當前,資金成為房地產企業生存的命脈,尤其是在去年下半年以來,房企債務違約引發信用風險和市場下行雙重壓力下,房企融資進入艱難時刻。

據觀點指數報告顯示,2022年上半年,房地產開發境內債券融資共計發行268筆,較去年同期減少102筆;發行規模合計約2530億元,同比減少41。35%。

上半年通常是房企的集中籌資期,部分如萬科、中國金茂等企業歷年來1-6月發行佔比超過存續規模的60%以上。除此之外,3月、4月是房企信用債的集中發行時段,不過今年融資視窗期並未如期到來,銷售低迷疊加償債高峰期,令2022年成為了“分水嶺”。

從首創城發的情況來看,一方面,該公司承接了首創置業原有的部分融資,另一方面,有首創集團背書,該公司融資渠道整體還算通暢。

3月初,首創城發擬承繼首創置業10億元公司債,票面利率為4。5%;3月22日,首創置業三期中期票據發行主體擬變更為首創城發;5月初完成發行10億元中期票據,利率僅3。77%;6月及7月接連發行了23。73億元公司債、16。7億元公司債。

截至報告期末,首創城發的總資產為2077。34億元,總負債為1675。92億元,資產負債率為80。68%,較年初小幅上升0。12%,公司有息債務總額956。83億元,較年初下降1。62%。

該公司表示,資產負債率上升,主要是報告期內鄭州平原文旅城專案、武漢經開九派江山專案出表導致少數股東權益減少所致。

不過,該公司強調,未來根據北京市國資委和首創集團嚴控實際負債規模的要求,嚴格按照業務規劃和國資委、首創集團要求降槓桿、控負債,最大限度降低資產負債率風險。

在該公司的有息負債當中,信用類債券餘額312。50億元,佔比達到32。66%,其中2022年下半年到期或回售的公司信用類債券21。30億元;銀行貸款餘額383。01億元,佔有息債務餘額的40。03%;非銀行金融機構貸款84。84億元,佔有息債務餘額的8。87%;其他有息債務餘額176。48億元,佔有息債務餘額的18。44%

從借貸比例來看,該公司的融資結構還算合理,信用類債券及銀行貸款的利率一般優於非銀行金融機構貸款,而該公司這兩項融資佔比高達七成。

另據觀點新媒體統計,該公司將於2022年下半年到期的有息負債為89。81億元,將於2023年內到期的有息負債餘額為79。61億元。

此外,首創城發合併口徑內發行的境外債券餘額61。10億元人民幣,且在2022年下半年內到期的境外債券餘額為0億元人民幣。

而截至報告期末,該公司擁有的現金及現金等價物餘額為218。89億元,足夠償還年內到期負債。

整體而言,重組完成已過大半年時間,在行業壓力之下,首創的盈利指標仍待最佳化,不過,財務水平整體保持穩定。

此前,該公司管理層曾提到,希望新平臺首創城發財務更加穩健,三條紅線全部轉綠,成為細分賽道的龍頭,同時資管業務能夠分拆上市……要實現這一目標,或許,首場城發還有很長的路要走。

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