聯發今年也入駐福州,位於東二環的聯發君樾府成為了它進入福州的首作,這個作品就是聯發君樾府,根據官方的資料顯示,目前首開的104套房子經過兩個多月的去化還剩下52套,剛好一半,相比於建發的去化速度慢了不少,而整個樓盤有377套。
說到東二環,大家都能想到一片繁華的局面,無論是商業還是生態,在東二環都比較發達,甚至在這裡還有新興產業園區,加上東二環泰禾廣場商圈和晉安湖CBD的加持,可以說東二環在區位上的優勢是在福州數一數二的。
但是位於東二環的聯發這個專案在區位上是有點尷尬,雖然說從規劃上它屬於東二環區域,但是實際情況來看,它並不在東二環的核心區域內,其實更靠近三環一點點,算是2。5環吧,雖然東二環板塊交通方面會比較發達,但是對於聯發聯發君樾府來說,這個優點並不屬於它。
我們從地圖上就能看出,無論是地鐵站還是公交站,其實都離它有點距離,公交可能還好,大致需要步行六七分鐘的樣子,地鐵的話四號線還在建,等到執行還要不少時間,最近的橫嶼站也是要步行6分鐘以上,並不是置業顧問說的兩百米,那是直線距離不是實際距離,目前通行的最近地鐵站距離達到4。6公里,通勤時間有點長。
東二環還有很多休閒娛樂設施跟它也沾不上邊,像正在建的晉安湖離它就有步行20分鐘以上的距離,聯發君樾府尷尬的地方不僅僅是東二環的生態設施沒有被很好地輻射到,它的南面不遠處還有一個比較大的物流園和工業區,對於環境來說還不是特別好。
整個東二環的教育配套都不是很好,不過沒關係,相信東二環各個業主們的實力,目前教育配套也並無太多的優勢。
其次,在它周圍的環境來看,雖然聯發君樾府周圍就挺凌亂的,首先它的周圍主要以安商房和安置房為主,雖然聯發君樾府一期這個純商的樓盤相對於周邊競品來比較的話是有一定的優勢的,但是在安商房和安置房裡面,難免還是會受到影響,尤其在價格方面。
其次,聯發君樾府的北面和東面都有廟宇,其中東面是個宗祠。如果對風水比較敏感的人建議謹慎入手。接著,聯發君樾府距離化工路有250米,化工路上來來往往的車輛很多,以及靠近物流園等,會有一些噪音等環境的問題,不過這個問題倒是不大,它前面還有一個樓盤可以阻擋一些噪音。可以說周圍的環境還是比較雜亂的。
聯發君樾府一期規劃了377戶,四棟樓,屬於小社群,但是作為一個偏改善型住宅社群,四棟樓的社群其實有點小了。
A戶型, 3室2廳2衛, 建築面積約97。00㎡。
這個是屬於中間套的戶型,餐廳的採光不會太好,開放式的廚房要考慮到油煙的問題,特別是如果以中餐為主的話。它的陽臺不知道為什麼缺了個角,如果介意這種情況出現的人還是需要注意一下。
B戶型,3室2廳2衛,建築面積約119㎡。
這個戶型是屬於西邊套的戶型,主臥沒有配備L字型衣櫃,導致主衛的門正對著床,體驗感不會太好。但是這戶型有個亮點就是有個狹長的橫廊,有利於南北對流。不過從樓棟的佈局上來看,由於該專案的樓棟設計是中間凸兩邊凹,所以邊套的戶型的採光可能會受到中間套的阻擋。
C戶型,4房2 廳2衛,建築面積約137㎡。
該戶型跟上面的B戶型的佈局差不多,只是在北側增加了一個房間,問題也跟B戶型差不多。就是採光方面可能會受到中間套的影響。
去年土拍收官戰,聯發以最高限價10。29億的價格拿下了東二環的一個純商小地塊,接著在今年的第一場土拍,聯發又以1萬平米的安置房的配建拿下了隔壁的一塊宗地。這是聯發進入福州的第一站。其樓面價也接近23000元/㎡,這個樓面價其實對於遠離東二環的它來說,其實算是很高的溢價了。雖然目前周圍的樓盤是以安商房為主,但是未來中海也作為一個純新盤入駐在這附近,它的21000元/㎡的樓面價會對聯發君樾府造成一定的競爭壓力。
關於價格方面,目前聯發君樾府的售價暫時還有出來,去售樓部問置業顧問,置業顧問說可以參考建發養雲的價格,大概是在三萬以上的價格了。說實話,聯發君樾府這個區位配套來看,三萬多的價格不太值得,畢竟它從嚴格意義上來說是2。5環以外了,我們來看看它附近的樓盤的價格:
藍光星珀 28000元/㎡;
香開連天:25000元/㎡;
榕心未來:20000元/㎡。
可以說,聯發君樾府如果以三萬定位的話,從價格方面來看是沒有什麼優勢,不過在周圍一片安商房中作為一個純商房,而且是精裝交付,似乎價格稍微貴一點點也無可厚非,但是如果像養雲那樣大三萬的價格來看的話,那就價不配位了,聯發君樾府的售價是3。5萬左右的均價,對比周邊來說略貴。
從戶型上來看,以均價3。5萬來計算的話,97-137㎡的戶型總價來說也會在340萬以上,價格相對來說會比較高,周圍是有很多樓盤,它們的配套其實都差不多,聯發後續開盤的去化率多少這就得看它到底有沒有什麼吸引力了。
總的來說,聯發君樾府在區位上來說並沒有很好地享受到東二環的價值,配套相對來說會比較一般,而且該專案地塊相對來說比較小,開發程度也比較有限。有點像東二環板塊剛需外溢的定位,加上價格從目前置業顧問口中的訊息來看其實總價不低,後續的去化率覺得得看東二環這個板塊對福州人的吸引程度有多大了,會不會有人因為東二環願意買一個靠近三環位置的樓盤。
不過看重風水的人對這個樓盤有意向的話還是要多多注意一下。
相較於建發,聯發此次是在福州的第一個專案,品質在福州找不到一定的參考,但是參考一下聯發在國內其他城市的專案,聯發的品質還算可以的,不過聯發今年以來在品質上因為偷工減料、虛假宣傳上了幾次負面新聞,從品質上大家也不能百分百地放心,在購房的時候要多留意一些。