公募REITs上市,人人都能投資高速公路了?

公募REITs上市,人人都能投資高速公路了?

6月21日,第一批公募REITs正式上市了,醞釀了十年之後,總算正式落地。

這回率先參與了試點的,是九隻基礎設施公募REITs。

這九隻產品,在認購的環節就已經相當火爆了,全都超額認購,有150萬戶投資者參與,最後總共募集了300億元。而在正式發售的第一天裡,這些產品更是全線飄紅,其中首鋼綠能和蛇口產業,在集中競價環節的漲幅就高達20%。

不過,在上市的第二天,有部分產品出現了盤中破發的折價情況。

話說回來,基礎設施公募REITs,這恐怕是目前公眾能接觸到的,最複雜的公募產品型別了。

今天咱們就來聊聊這個公募REITs,它和一般的股票和基金,到底有什麼區別呢?對於個人投資者來說,又值不值得買?

公募REITs的三層架構下,

人人都能投資高速公路

這個公募REITs到底是個什麼東西?它的中文全稱是,不動產投資信託基金。

這聽起來還是一頭霧水。

不過,公募REITs的底層資產,一般的老百姓也都很熟悉,比如高速公路、垃圾處理廠和產業園區等等。

這些專案可都不小,一般的機構或個人,很難說我去買下一條高速公路,以後這條路上的過路費就都歸我了。但有了這款公募REITs,投資者也能從這種大型基礎設施上賺錢了。

高速公路賺的是過路費,垃圾處理廠賺的是垃圾處理服務費,而產業園區和倉儲物流賺的就是租金了。

這是怎麼實現的呢?

簡單來說就是,公募基金先來註冊一個REITs產品,讓投資者買入,然後基金管理人再拿著這些錢去投資一條高速公路,透過運營管理來獲得過路費的收益。

而這些收益在扣掉了經營費之後,就是剩下的利潤了。這利潤裡至少90%,要以強制分紅的形式,回到投資者的手裡。

這麼一來,產品結構其實有三層,也就是“公募基金+ABS+專案公司”。公募基金是註冊產品的,專案公司是運營高速公路的,這兩個都好理解。但其實,ABS在其中扮演的角色也十分關鍵。

ABS又叫資產支援證券,是資產證券化的其中一個方式。公募基金的投資物件,並不是基礎設施這個資產本身,而是基礎設施的ABS。

像前面說到的,高速公路顯然是會帶來過路費的收入的。以這份未來的收益作為保證,向投資者們募集資金,這就是ABS的其中一種做法。

值得注意的是,公募基金透過持有這些基礎設施的ABS,不光擁有了專案的收益權,還有對專案公司的完全所有權,或者是特許經營權。

這是因為如果一家公司沒有上市,公募基金是沒辦法持有它的股份的。所以,在公募REITs產品中加入這個ABS的環節,把資產端變成證券,就讓基金管理人能夠參與到專案運營中去。

透過不斷提高運營管理水平,公募基金也能更加主動地為投資者創造出更多收益。

而從投資者的角度來講,可以預期的收益將會來自兩個方面。除了分紅的收益,資產價值的提升也會讓投資者手裡的份額價值隨之增長。

根據這個產品的回報特徵,中金公司表示,公募REITs可以被理解成是一個介於股票和債券之間的品種。因為它的分紅率雖然很穩定,但卻並不確定。

公募REITs上市,人人都能投資高速公路了?

△來源:財新資料

上市次日盤中破發,

投資者如何判斷價值?

首批公募REITs剛剛發售,市場就呈現出了“炒新股”一般的熱烈局面。

6月21日,在集合競價之後,這九隻公募REITs漲幅雖然有所回落,但還是集體收紅,一天下來的總成交達到了19。6億元。其中,蛇口產園的漲幅是最高的,漲了將近15%。首鋼綠能排在第二位,漲幅也有將近10%。

公募REITs上市,人人都能投資高速公路了?

△資料圖:深交所。由於風險收益特徵不同於股票、債券、基金等金融產品,基礎設施公募REITs上市首日漲跌幅限制比例30%,非上市首日漲跌幅限制比例為10%。9支REITs首日均未達30%的漲幅上限。圖/視覺中國

值得注意的是,在港股市場,這種REITs產品並不搶手,一般是認購多少就能中籤多少,在上市之後也是大機率破發。

那為什麼公募REITs在A股這麼火爆呢?這和A股“炒新”的傳統其實是還有關係的。而且,這段時間股市熱點比較少,而公募REITs規模不大,籌碼又比較分散,所以在上市初期,難免就成了炒作的物件。

這就讓市場對接下來的價格走勢,不免產生了擔憂。

公募REITs的性質比較特殊,因為投資物件是基礎設施,所以這款產品封閉期很長,動不動就在20年以上。

根據以往的經驗,這種產品流動性比較弱、產品資訊不對稱,而且缺少折溢價的糾偏機制,因此往往是初期十分火爆,到了中期,就開始折價了。

實際上,到了6月22日,也就是上市的第二天,溢價收縮的情況就已經發生了。

在開市之後的五分鐘之內,這九隻公募REITs集體下洩,呈現出了迅速殺跌、探底回升的驚險走勢,其中有好幾只產品,甚至出現了盤中破發的情況。

不過,截至收盤,這九隻產品最終並沒有破發。

對於這種現象,有一位公募人士就說了,誇張的漲幅是沒有基本面的。這是因為,公募REITs專案的基本特徵就是現金流比較穩定,而這同時也註定了它不會有業績暴增的可能性。

不過,這位公募人士也表示,這個產品雖然不太可能暴漲,但也不太會暴跌。舉個例子,要是二級市場的價格跌了,但租金的回報率卻穩定上升,這就會產生一個反向對沖的作用。

總的來說就是,公募REITs的價格只會在一個穩定的區間之內出現波動。

那麼,投資者應該怎麼來評估公募REITs的價值,作出投資決策呢?首先可以確定一點,那就是看基金淨值是不管用的。

……

公募REITs上市,人人都能投資高速公路了?

· 張鴻說 ·

在投資這事兒上,有一個原則是顛撲不破的,那就是,看明白了、理解透了再出手,這總不會錯。

不要投自己不懂的東西。

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