資產負債率72%!住宅物管面積佔比90% 中駿商管為何要講商業故事?|IPO稜鏡

主打商業物管概念的中駿商管主要收入超半數來自住宅物管,管理面積更是相去甚遠。且其業務收入90%以上依賴母公司中駿集團

資產負債率72%!住宅物管面積佔比90% 中駿商管為何要講商業故事?|IPO稜鏡

《投資時報》研究員 李璐

生活在樓宇林立的城市中,人們對“物業”這個詞再熟悉不過。透過繳納物業費,人們可以獲得諸如設施翻修升級、清潔、安保等物業服務。

物業管理按照所屬建築用途劃分,則可以分為住宅物業管理和商業物業管理。近年來,商業物管被二級市場看好,超高的毛利率和淨利潤收穫了較高的市盈率。

中駿商管智慧服務控股有限公司(下稱中駿商管)正是一家欲乘商業物管東風衝擊資本市場的企業。該公司是由中駿集團分拆出來的物管業務公司,從母公司脫離後便開啟了港股IPO之路。

獨立後的中駿商管是一家綜合物業管理服務提供商,管理中國的商業與住宅物業。目前,其在國內18個省、市及自治區的51個城市擁有已訂約物業管理組合。據招股書披露,截至2020年9月30日,該公司擁有90個在管商業及住宅專案,在管總建築面積約為1450萬平方米。據仲量聯行資料顯示,截至2019年末,中駿商管在管總建築面積在中國提供商業物業管理及運營服務的物業管理公司中排名第12位。

不過從業績指標來看,中駿商管在同類公司中並不佔優。以2019年資料為例,其5。75億元年度總營收可排名45家港股物管上市公司中的第33位,規模不大,0。7億元淨利潤亦排名第33位。同時,其68。1%的資產負債比率在同業公司中卻排名第18位。截至2020年9月末,中駿商管資產負債比率指標進一步上升至72%。

此外,《投資時報》研究員翻閱該公司招股書發現,主打商業物管概念的中駿商管主要收入來源實為住宅物業管理,且商業、住宅物業管理兩大板塊均對集團母公司中駿集團(1966。HK)依賴嚴重。

住宅與商業物管孰為重?

招股書資料顯示,2018年、2019年及2020年前三季度(下稱報告期),中駿商管在收益、淨利潤、總在管建築面積及總簽約建築面積等方面均快速增長。其中,該公司獲得的收益由2018年的3。97億元增加至2019年的5。75億元,漲幅達44。9%。淨利潤則由2018年的0。35億元增長至2019年的0。77億元。

業績增長背後,商業物管貢獻了不小力量,這或許也是中駿商管此次IPO主講商業物管故事的原因之一。

2019年,中駿商管商業物業管理及運營服務收益同比增長58。4%,而住宅物業管理服務收益同比增長僅為36。5%,商業物管對收入驅動較大。

此外,報告期內,該公司毛利分別為1。37億元、2。12億元及2。35億元,毛利率分別為34。6%、37。%及44。3%。其中,商業物業管理及運營服務毛利率基本在50%以上,而住宅物業管理服務毛利率僅為25%左右,可見商業物管拉高了中駿商管的毛利率水平。

但是,觀察該公司的業務結構可以發現,住宅業務仍是其更重要的組成部分。

從管理面積來看,報告期內該公司住宅物業在管總建築面積分別約為990萬平方米、1110萬平方米及1360萬平方米,在管住宅物業組合包括80幢住宅物業及兩項住宅物業配套公共設施。而商業物業總在管建築面積僅分別約為70萬平方米、70萬平方米及90萬平方米,與住宅物業管理面積相差甚遠且增長十分緩慢。

據招股書披露,自2020年9月30日起,中駿商管已訂立的29項合約中,僅有9項為商業物業,簽約建築面積約80萬平方米,其餘20項合約均是為住宅物業提供物業管理服務,合計簽約建築面積約510萬平方米。

從收益貢獻度來看,報告期內,住宅物業管理服務收入分別為2。44億元、3。33億元和2。89億元,佔收入總額的比例分別為61。6%、58%和54。6%,是收入的主要來源。相較而言,商-業物業管理及運營服務雖然毛利率高、發展快,但是對收入的貢獻卻不足五成。可見,中駿商管想講好商業物管故事,還有很長的路要走。

除結構問題外,商業物業管理收入水平的穩定程度也存在不確定因素。以基本商業物業管理服務收益為例,其會受所收取平均物業管理費水平的影響。

由於服務費的收取需公司與租戶逐個磋商,因此物管公司無法對新增商業物業管理服務合約或續簽現有合約規模作出保證。若其無法維持高水平的平均商業物業管理費,或受電商競爭、流行病爆發等外部因素影響,租戶租用零售或辦公場所的意願降低,使得在管商業物業開業時未能達到預期佔用率或在其租期內保持高佔用率,從而可能導致該公司業務、經營業績及財務狀況受到不利影響。

中駿商管住宅物管收入開發商構成

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資料來源:公司招股說明書

業務高度依賴母公司

《投資時報》研究員分析中駿商管的專案構成時發現,與多數商管公司一樣,中駿商管業務也存在高度依賴關聯房企的現象。報告期內,該公司的收益大部分來自中駿集團。

住宅物業管理方面,報告期內,該公司向中駿集團及其合營企業或聯營公司所開發專案提供住宅物業管理服務的收益分別為2。41億元、3。3億元及2。84億元,分別佔同期住宅物業總收益的約98。6%、98。9%及98%。商業物業管理收入則全部產生自中駿集團及其合營企業或聯營公司所開發專案,沒有任何第三方專案收入。

中駿集團更是連年佔據中駿商管第一大客戶的位置。報告期內,該公司來自前五大客戶的收益分別為0。76億元、1。92億元及2。22億元,分別佔同期總收益的19。1%、33。5%及41。9%。而向最大客戶中駿集團提供服務所產生的收益就達0。66億元、1。68億元及1。91億元,佔總收益的16。6%、29。2%及35。9%。

雖然中駿集團在2020年成為新晉千億房企,但有分析認為,其發展質量有待進一步觀察。

克而瑞資料顯示,中駿集團2020年權益銷售額為674。7億元,權益銷售額佔全口徑銷售額的比例為66。5%。與同層級千億房企時代中國(93。7%)、越秀地產(87。5%)相比,成色不足。

另外,據中駿集團2020年中報顯示,其剔除預收款及合同負債後資產負債率高達76。36%,尚踩一條紅線。而總債務規模相較於上年同期增長12。77%,少數股東權益佔比高達38。29%,疑存在明股實債隱患。

因此,若中駿集團的業務、財務狀況或其開發及維護物業的能力出現任何不利變化,都可能對中駿商管獲取新物業管理服務的能力產生重大不利影響。

中駿商管商業物管收入開發商構成

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資料來源:公司招股說明書

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